освітлення).
. Парковка - наявність автостоянки (мінімум 1 місце на 100 кв.м орендованої площі). Найчастіше такі офісні будівлі мають як наземну, так і підземну стоянку під охороною.
. Охорона - цілодобова охорона, сучасні системи безпеки і контролю доступу в будівлю.
. Ліфти - сучасні високошвидкісні ліфти провідних світових виробників.
. Інфраструктура - послуги центральної рецепції на 1 поверсі, кафетерій/їдальня для співробітників, банкомат, фітнес-центр, перукарня та інші зручності.
2.2 Основні методи оцінки офісної нерухомості
Для визначення вартості офісної нерухомості використовують три підходи:
В· Порівняльний підхід - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
В· Витратний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу.
В· Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів.
Кожен з підходів грунтується на методах оцінки офісної нерухомості.
Для оцінки офісної нерухомості в рамках дохідного підходу найчастіше використовують метод капіталізації доходу, так як такі будівлі купуються для отримання доходу від їх експлуатації. Капіталізація доходу - це перетворення очікуваних у майбутньому доходів у одноразово одержувану в даний час вартість, тобто перетворення доходів у капітал. Основними завданнями методу є визначення чистого операційного доходу і відповідних ставок капіталізації. p align="justify"> Визначення чистого операційного доходу передбачає таку послідовність дій:
В· Визначення потенційного валового доходу, це максимальний річний дохід, який здатний приносити об'єкт оцінки, при 100 -% завантаженні площ без урахування всіх втрат і витрат.
В· Визначення на основі аналізу ринку втрат від недовикористання і площ і втрат при зборі орендної плати, розрахунок дійсного валового доходу.
В· Визначення експлуатаційних витрат, пов'язаних з функціонуванням об'єкта оцінки, який грунтується на аналізі фактичних витрат з її утримання та/або типових витрат на даному сегменті ринку.
В· Визначення чистого операційн...
