ого доходу шляхом вирахування з дійсного валового доходу величини експлуатаційних витрат.
Коефіцієнт капіталізації розраховується за формулою:
К = Кt/(1 + n), де
К - поточна вартість (тобто вартість в даний час), руб.
Кt - дохід, очікуваний до кінця t року (t = 1 рік), грн.; - ставка дисконту (норма прибутковості або процентна ставка), частки одиниці.
Величина (1/1 + n) являє собою коефіцієнт капіталізації
Метод капіталізації доходу також вимагає широкого вивчення ринку. Дослідження та аналіз даних для цього методу проводяться на тлі зв'язку попиту і пропозиції, що дає інформацію про тенденції в ринкових очікуваннях. p align="justify"> У рамках порівняльного підходу використовується метод порівняння продажів, що грунтується на принципі заміщення. Метод порівняння продажів заснований на зіставленні та аналізі інформації з продажу об'єктів нерухомості аналогічної корисності, як правило, за останні 3-6 місяців. Під корисністю розуміється сукупність характеристик об'єкта, що визначають призначення, можливість і способи його використання, а також розміри та строки одержуваного в результаті такого використання доходу. Даний метод є об'єктивним лише у разі наявності достатньої кількості порівнянної і достовірної інформації. Він має на увазі вивчення ринку, вибір лістингів (пропозиції на продаж) по об'єктах нерухомості, які найбільш порівняти з оцінюваним об'єктом і внесення відповідних коригувань для приведення вартості об'єктів аналогів до оцінюваного об'єкту. p align="justify"> Методом порівняння продажів передбачає таку послідовність дій:
В· Докладне дослідження ринку офісної нерухомості з метою відбору та отримання достовірної інформації про порівнянних об'єктах.
В· Вибір одиниці порівняння. Як правило, в якості одиниці порівняння вибирається вартість за 1 кв. м загальної площі об'єкта;
В· Вибір елементів порівняння (ціноутворюючих факторів).
В· Коригування вартості порівнянних об'єктів. При цьому коригуються тільки ціни об'єктів-аналогів. Якщо зіставний об'єкт перевершує в чомусь оцінюваний, то його фактично продажна ціна повинна бути зменшена на величину вкладу цієї переваги і навпаки.
Витратний підхід грунтується на методі аналізу витрат з точки зору відновлення або заміщення об'єкта оцінки. Витратний метод базується на принципі, що покупець зазвичай не заплатить за власність більше, ніж витрати на придбання (будівництво) аналогічної власності рівнозначного якості. Тому оцінкою ринкової вартості є сума вартості ділянки землі і вартості будівництва подібного об'єкта...
