fy">. ВИЗНАЧЕННЯ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ порівняльного підходу
Ринкова вартість земельної ділянки визначається виходячи з його найбільш ефективного використання, тобто найбільш ймовірного використання земельної ділянки, що є фізично можливим, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства, фінансово здійсненним і в результаті якого розрахункова величина вартості земельної ділянки буде максимальною (принцип найбільш ефективного використання). Найбільш ефективне використання земельної ділянки визначається з урахуванням можливого обгрунтованого його поділу на окремі частини, що відрізняються формами, видом і характером використання. Найбільш ефективне використання може не збігатися з поточним використанням земельної ділянки.
Відповідно до ФСО № 1 п. 20, Оцінювач при проведенні оцінки землі зобов'язаний використовувати порівняльний, витратний і прибутковий підходи до оцінки, або обгрунтувати відмову від застосування неприйнятного в даній оцінці землі підходу. Таким чином, при проведенні оцінки використовуються (або влаштується відмова від використання) три основні підходи: витратний, порівняльний і прибутковий. Можливість і доцільність застосування тих чи інших підходів до оцінки залежить від характеру оцінюваної землі, а також якості та доступності, необхідних оцінювачу вихідних даних.
2.1 Порівняльний підхід
Порівняльний підхід заснований на принципі заміщення, суть якого в тому, що раціональний інвестор (покупець) не заплатить за оцінювану землю суму, більшу, ніж та, в яку обійдеться придбання на ринку схожого об'єкта, що володіє такою ж корисністю. Тобто ціни, заплачені на ринку за аналогічні або зіставні земельні ділянки, повинні відображати ринкову вартість оцінюваної землі. Можливість застосування даного підходу заснована на зборі та аналізі інформації про продажі (реченнях) аналогічних або порівнянних земельних ділянок, з метою визначення величини коригувань величин, що впливають на оцінку вартості. Отже, при проведенні оцінки землі звичайно Оцінювач зазвичай розглядає всі три підходи, а застосовує лише прийнятні для оцінки конкретної земельної ділянки.
2.2 Практична частина
Застосування порівняльного підходу передбачає збір та аналіз інформації про продажі (реченнях) аналогічних або порівнянних земельних ділянок. Єдиними критеріями оцінки земельних ділянок для всіх категорій їх використання є: місце розташування, якість, дефіцитність, ресурсні можливості використання.
I Метод ринкових продажів
Найбільш поширеним способом оцінки землі є метод прямого порівняльного аналізу продажів (ринковий), виходячи з даних про недавні угодах (за 3-6 місяців). Заснований він на принципі заміщення: раціональний покупець не заплатить за даний земельну ділянку більше, ніж йому обійдеться аналогічний іншу ділянку з подібними корисними властивостями.
Послідовність дій при ринковому методі:
· Виявлення фактичних продажів ділянок на ринку;
· Перевірка інформації про угоди;
· Внесення поправок з урахуванням відмінностей ділянок (коригування
здійснюється в рублях або%). Збільшення або зменшення в
залежно від їх придатності. Таблиця 2.1 - Поправки ціни порівня...
