етом іпотеки є нерухоме майно, перелік якого визначений у Цивільному кодексі. Однак найбільш часто предметом іпотеки виступають будівлі, споруди та земельні ділянки. Особливістю даних об'єктів нерухомості є те, що їх власники часто вдаються перетворення даних об'єктів з метою їх поліпшення у вигляді реконструкції, їх укрупнення або, навпаки, поділу для різних цілей.
Окремим видом нерухомого майна, які можуть бути предметом іпотеки, є будівлі і споруди. Саме дані об'єкти частіше за інших піддаються різним змінам, будь то перепланування, реконструкція або юридичний поділ таких об'єктів на декілька самостійних. Найчастіше на практиці виникає наступне питання -означає Чи таке перетворення об'єкта нерухомості зміна предмета іпотеки або таке перетворення необхідно розглядати як юридичну загибель одного об'єкта (що одночасно є підставою для припинення іпотечних відносин), а що виникає об'єкт нерухомості є новим об'єктом, не обтяженим правами іпотеки? Законодавство про іпотеку чіткої відповіді на це питання не дає, проте існує ряд судових актів, в яких висловлюються різні думки з даного питання.
Судова практика в частині юридичної оцінки факту зміни предмета іпотеки показує, що суди по-різному оцінює дану обставину: ряд судів вважає, що зміна предмета іпотеки в частині поділу об'єктів нерухомого майна на кілька самостійних об'єктів є загибеллю майна , в той час як інші вважають, що дана зміна не можна ототожнювати із загибеллю предмета іпотеки. Слід розглянути конкретні судові справи, в яких давалася оцінка даним обставинам, а також окремо виділити, які саме перетворення закладеного нерухомого майна варто розглядати як зміна предмета іпотеки та що розуміється під загибеллю предмета іпотеки
В одному з судових розглядів суди першої та касаційної інстанції порахували, що при створенні об'єктів у процесі поділу спочатку закладеного об'єкта нерухомості на кілька самостійних об'єктів нежитлове приміщення, закладене за договором іпотеки припинило існування як об'єкт цивільних прав, то Тобто відбулася загибель даного об'єкта нерухомості, у зв'язку з чим заставу припинився. При цьому суд касаційної інстанції послався на підпункт 3 пункту 1 статті 352 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Дане справу було переглянуто в порядку нагляду, Президія ВАС зазначив, що суди першої та касаційної інстанцій не врахували таку обставину, що відповідно до підпункту 3 пункту 1 статті 352 Цивільного кодексу Російської Федерації застава припиняється у разі загибелі закладеної речі або припинення заставленого права, якщо заставодавець не скористався правом, передбаченим пунктом 2 статті 345 цього Кодексу. Однак з матеріалів справи випливає, що нежиле приміщення, яке є предметом застави, було розділено підприємцем на два приміщення, однак поділ предмета застави на частини не означає його загибель. Крім цього, суд звернув увагу на той факт, що залогодаржатель висловив згоду на розділ приміщення за умови збереження застави, та обтяження права власності на приміщення № 1 і № 2 запорукою зареєстровано, що свідчить про зміну сторонами договору застави його предмета, підстави для визнання права застави припиненим відсутні.
У період дії іпотеки можливі випадки, коли в закладеному майні проводять ремонт або реконструкцію, внаслідок яких можуть змінюватися технічні характеристики закладеного об'єкта нерухомості. У зв'язку з цим виникають спірне питання - чи є така реконструкція зміною або ж в результаті реконструкції утворюється абсолютно новий об'єкт, відмінний від закладеного майна й відповідно реконструкцію варто розглядати як загибель спочатку закладеного майна. Для вирішення даного питання слід звернутися до судової практики.
В одній із справ позивачка вказувала на реконструкцію об'єкта іпотеки, в результаті якої виник новий об'єкт, який не є об'єктом застави, у зв'язку з чим, іпотека в силу загибелі закладеної речі припинилася. Судом було встановлено, що відбулася зміна технічних характеристик заставленого майна в результаті виробленої реконструкції. Суд вказав, що дана зміна не означає загибелі закладеної речі за змістом подп. 3 п. 1 ст. 352 Цивільного Кодексу РФ, суд прийшов до висновку про те, що іпотека, встановлена ??на об'єкт нерухомості, що піддалося реконструкції, збереглася відносно реконструйованого об'єкта. Суд зазначив, що зміна предмета іпотеки в період дії договору про іпотеку не означає ні фізичної, ні юридичної загибелі предмета застави, яка за змістом подп. 3 п. 1 ст. 352 Цивільного Кодексу РФ тягне припинення застави. В аналогічному судовому розгляд суд вказав, що зміна параметрів предмета іпотеки (висоти, кількості поверхів, площі), навіть будучи доведеними, не означає ні фізичної, ні юридичної загибелі предмета застави, яка за змістом підпункту 3 пункту 1 ст. 352 Цивільного Кодексу РФ тягне припинення застави.
У наступном...
