єкт, тим вище буде ринкова вартість квадратного метра його території. Найприбутковішими на сьогоднішній день вважаються торгові приміщення (магазини). Тому цей сегмент ринку комерційної нерухомості традиційно є і більш дорогим.
Основні ціноутворюючі фактори для комерційної нерухомості можна розділити на наступні:
· розташування;
· щільність забудови і соціальний клас населення в районі торгівлі (якщо розглядається нерухомість комерційного призначення, особливо магазину);
· хороша репутація об'єкта;
· наявність організаційної інфраструктури (автостоянка, під'їзні шляхи);
· стан приміщення магазину, комунікацій, обладнання;
· характеристики оцінюваного об'єкта - загальна площа, планування;
· наявність (або відсутність) складських, допоміжних та/або службових площ.
Відповідно до п. 5 Постанови Уряду РФ від 06.07.2001 р № 519 «Про затвердження стандартів оцінки» в цілому при оцінці нерухомості використовуються три основні підходи оцінки: порівняльний, прибутковий, витратний. Основними підходами оцінки комерційної нерухомості є порівняльний і прибутковий підходи.
У рамках порівняльного підходу використовується метод порівняння продажів, що грунтується на принципі заміщення. Даний метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по порівнянних об'єктах нерухомості. Ціни на порівнянні об'єкти потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими ці об'єкти відрізняються від об'єкта оцінки.
Прибутковий підхід заснований на уявленні про те, що вартість об'єкта нерухомості залежить від можливості отримання доходу, який може бути витягнутий власником від володіння об'єктом. Цей метод полягає у визначенні поточної вартості майбутніх чистих доходів від об'єкта оцінки (з урахуванням чинника часу) [].
Для об'єктів комерційної нерухомості методи дохідного підходу можуть бути застосовані за наявності достовірної інформації, що характеризує потоки доходів і витрат при експлуатації нерухомої власності.
. 4 Значення оцінки ринкової вартості нерухомості при оптимізації її використання
Поняття ринкової вартості пов'язане з колективним сприйняттям і поведінкою учасників ринку. Воно визнає різні фактори, які можуть впливати на трансакції (угоди), що здійснюються на ринку, і відокремлює їх від інших «внутрішньо властивих» або неринкових міркувань, що впливають на вартість. Ринкова вартість ґрунтується на ринкових даних, і тому всі вхідні параметри повинні базуватися на інформації, отриманої на ринку.
Визначення ринкової вартості згідно з Федеральним стандарту оцінки №2 (ФСО №2): при визначенні ринкової вартості об'єкта оцінки визначається найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на дату оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції , коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли:
одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;
Сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
Об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки;
ціна операції являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;
платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі []
Згідно з Міжнародними стандартами оцінки (МСО 2007) - ринкова вартість визначається як: розрахункова грошова сума, за яку відбувся б обмін майна на дату оцінки між зацікавленим покупцем і зацікавленим продавцем в результаті комерційної угоди після проведення належного маркетингу, при якій кожна зі сторін діяла б, будучи добре обізнаною, обачно і без примусу.
Згідно ФСТ №2, ринкова вартість визначається оцінювачем, зокрема, в наступних випадках:
при вилученні майна для державних потреб;
при визначенні вартості розміщених акцій товариства, придбаних суспільством за рішенням загальних зборів акціонерів або за рішенням ради директорів (наглядової ради) товариства;
при визначенні вартості об'єкта застави, у тому числі при іпотеці;
при визначенні вартості негрошових вкладів до статутного (складеного) капітал;
при визначенні вартості майна боржника в ході процедур банкрутства;
