формують свою думку про організацію саме на основі вражень від офісу: його місцерозташування, обробки та іншого. Саме тому місце розташування, віддаленість офісу від транспортної мережі, наявність парковки відіграють вирішальну роль при оцінці такої нерухомості. Не менш важливі також планування, площа і обробка приміщення.
На вартість виробничої нерухомості серйозний вплив роблять наступні фактори: наявність зручних під'їзних шляхів, комунальних благ, обов'язкових для виробничого процесу.
Приміщення повинно відповідати вимоги пожежної безпеки та санітарно-епідеміологічної служби, в разі необхідності бути обладнане додатковими системами вентиляції і каналізації, утилізації відходів та іншими.
При оцінці торгових приміщень найважливішими чинниками залишається їх місцерозташування і доступність для покупців. Привабливість району, демографічний склад населення, поширеність в районі інших подібних об'єктів - ці відомості будуть головними для оцінювача. Також враховуються перспективи району: реконструкція, будівництво нових торгових комплексів і житлових об'єктів.
Оцінка комерційної нерухомості є одним з найпоширеніших в даний час видів оцінки і включає в себе визначення вартості права власності або інших прав, наприклад, права оренди.
Обставини, за яких може знадобитися оцінка комерційної нерухомості, можуть бути найрізноманітнішими. Нижче наведено перелік найбільш поширених ситуацій, з якими доводилося стикатися:
· для купівлі-продажу, дарування, спадкування;
· при страхуванні;
· для застави при отриманні кредиту;
· для внесення його вартості до статутного капіталу;
· для розділу майна (для суду).
Документи необхідні для оцінки об'єктів комерційної та офісної нерухомості.
документи, що підтверджують права власності на об'єкти нерухомості (ділянка);
документи БТІ на об'єкт (дані про територіальні межі ділянки і паспорта БТІ);
відомості про наявність обтяжень в об'єкта, включаючи обтяження заставою або борговими зобов'язаннями, наявністю орендарів, юридичних застережень, угод, контрактів, договорів, спеціальних податкових обкладань і інших обмежень по використанню.
Даний перелік документів носить попередній характер і може бути скорочений або розширений після детального ознайомлення оцінювача із завданням на оцінку і специфікою об'єкта оцінки [].
Основна відмінність комерційної нерухомості від будь-якої іншої в тому, що вона купується для подальшого вилучення доходу. Мається на увазі не той дохід, який виникає при практично неминуче зростання цін на об'єкт нерухомості, а дохід, що виникає в процесі експлуатації цього об'єкта. Також комерційна нерухомість, на відміну від житлових приміщень, досить важко піддається оцінці, доводиться застосовувати дещо інші, більш дорогі методи, ніж при оцінці житла. Потрібно враховувати безліч моментів, це не тільки загальна площа, але і потенціал місця розташування, наявність транспортної розв'язки, терміналів і т.д.
Оцінка комерційної нерухомості включає в себе цілий ряд заходів, таких як визначення вартості права оренди або користування. Коли проводиться оцінка комерційної нерухомості професіоналами, відбувається облік розміру доходу, ризику отримання цього доходу та періоду, необхідного для його отримання. Для обліку береться уваги цілий ряд факторів, від яких залежить здатність нерухомості приносити дохід: функціональне призначення, якість і розташування об'єктів, що підлягають оцінці. Проведена під час аудиту компанії оцінка вартості будівель, ґрунтується на вивченні їх стану, а так само умов розташування.
Слід виділити основні моменти, коли оцінка будівель і оцінка споруд набуває особливого значення, а саме підготовка до операцій купівлі-продажу, кадастрова оцінка для цілей оподаткування, страхування нерухомості, кредитування під заставу майна, здача будівель в оренду та інших цілей.
Поняття оцінки нежитлової нерухомості включає в себе оцінку вартості комерційної нерухомості, оцінку виробничих і складських приміщень, оцінку магазинів і торгових приміщень, оцінку офісних будівель і т.д.
Вартість комерційної нерухомості рідко можна отримати безпосередньо від порівняння східних продажів, тому що вплив різних сил дуже важко виділити і кількісно визначити. Базовим фактором, що визначає специфіку ціноутворення об'єктів комерційної нерухомості, є показник прибутковості. Ринкова вартість комерційного об'єкта безпосередньо залежить від його здатності приносити дохід власнику. Чим більшою здатністю генерувати грошові потоки доходів володіє оцінюваний об'...
