є новий орендар земельної ділянки.
Дане положення ЗК не лише руйнує класичну конструкцію субарендного договору, але і зачіпає такі специфічні інститути громадянського права, як цесія і переведення боргу. Поступка прав і обов'язків за договором оренди в силу поєднання в собі цесії і переведення боргу вимагає у відповідності зі ст. 391 ГК РФ обов'язкової згоди кредитора (орендодавця). При цьому ні цивільне, ні земельне законодавство не встановлюють ніяких особливостей здійснення договорів цесії та переведення боргу, предметом яких є права на земельну ділянку. Отже, норма п. 5 ст. 22 ЗК не повинна застосовуватися, як суперечить загальним положенням ГК про переведення боргу.
Крім того, незрозумілим залишається мотив законодавця, по якому він змінив відповідальна особа за договором. Єдиним випадком, коли змінюється відповідальна особа, є перенаем, в силу того що при перенайме відбувається заміна сторони в договорі.
Можливо, логіка законодавця пояснюється наступним чином: при суборенді (передачі орендних прав в заставу або в статутний капітал) фактичне користування земельною ділянкою здійснює не первісний орендар, а інша особа, фактично використовує земельну ділянку. Саме на цю особу, як на користувача, покладаються обов'язки, установлені ст. 42 ЗК РФ, а саме: використовувати земельну ділянку відповідно до його цільового призначення, здійснювати заходи з охорони земель, не допускати забруднення земельної ділянки і т.д. Слід звернути увагу на те, що зазначені обов'язки носять виключно публічно-правовий характер, відповідальність за невиконання яких встановлена ??спеціальним законодавством, і не пов'язані із зобов'язанням, що виникають з договору оренди земельної ділянки. ЗК РФ не містить конкретних складів правопорушень у галузі охорони та використання земель, відсилаючи до кримінального законодавства і законодавству про адміністративні правопорушення. У силу загальних положень і принципів законодавства про адміністративні правопорушення відповідальність несе виключно особа, яка вчинила правопорушення.
Однак вищесказане не дозволяє зробити висновок, що при укладенні орендарем земельної ділянки договору суборенди (застави) або при передачі орендних прав до статутного капіталу відбувається повна заміна зобов'язаної особи за договором оренди. Думається, що орендар залишається відповідальним перед орендодавцем (власником) за невиконання договірних зобов'язань. У цьому зв'язку норма п. 5 ст. 22 ЗК вимагає зміни та приведення у відповідність до цивільного законодавства.
У відношенні оренди земельних ділянок, що перебувають у державній та муніципальній власності, права орендаря на здачу земельної ділянки в суборенду, передачу орендних прав в заставу або в статутний капітал не обмежені навіть посиланням на те, що необхідність згоди на зазначені дії може бути встановлена ??договором оренди. Можна говорити, що норма п. 9 ст. 22 ЗК в деякій мірі обмежує права держави як власника земельних ділянок, не тільки в порівнянні з правами власника іншого майна, але і в порівнянні з правами приватного власника землі. Відповідно до п. 9 ст. 22 ЗК при оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на термін більш ніж п'ять років орендар земельної ділянки має право здійснювати вищеназвані дії без згоди власника, за умови його повідомлення. Таким чином, норма п. 9 ст. 22 ЗК практично позбавляє орендодавця можливості впливати на вибір орендарем особи, якій передаються права та обов'язки за договором оренди.
Деякі автори пояснюють таке положення необхідністю надання додаткових гарантій орендарю земельної ділянки, яка в силу особливостей укладається з державою (яке в даному випадку практично є монополістом) договору оренди позбавлений можливості узгодження багатьох важливих для нього умов договору при його укладенні і, по суті, перебуває з орендодавцем в нерівному становищі raquo ;. З одного боку, монополістичне становище держави відносно орендарів земельних ділянок сумнівів не викликає. З іншого - навряд чи можна вважати допустимим ігнорування інтересів власника, якому не байдуже, яке саме особа здійснює користування земельною ділянкою. З урахуванням вищесказаного норма п. 9 ст. 22 ЗК вимагає перегляду.
Надавши орендарю земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, право здавати земельну ділянку в суборенду (передавати орендні права в заставу і вносити їх до статутного капіталу) без згоди орендодавця (власника), Земельний кодекс встановив правило про необхідність повідомлення орендодавця (власника) земельної ділянки. З п.п. 5 і 9 ст. 22 ЗК у чинній редакції не випливає, що повідомлення має якесь юридичне значення. У практиці виникає два питання, пов'язаних з визначенням сутності повідомлення, згаданого в статті 22 ЗК.
По-перше, коли і в якій фор...
