вка,% 0% 0% 0% 0% 0% руб.00000Скорректірованная ціна 1 м? , Руб.63 сорок одна тисяча двісті шістьдесят-один 07368 01557 40066 818Етаж8/105/911/117/109/105/10Корректіровка,% 0% 6% 0% 0% 0% руб.03 664000Скорректірованная ціна 1 м? , Руб.63 41264 73768 01557 40066 818Площадь67,8068,069,067,070,066,0поправка,0%0%0%0%0%руб.00000Скорректированная стоімость63 41264 73768 01557 40066 818Налічіе лоджії/балконалоджія застекленабалкон застекленбалкон застекленбалкон застекленлоджія застекленалоджія застекленаКорректіровка,% 0,5% 0,5% 0,5% 0,0% 0% руб.31732434000Скорректірованная ціна 1 м? , Руб.63 72965 06168 35557 40066 818Отделкаевроотделка обробка в хорошому стані, в одній кімнаті ведеться ремонтевроотделка обробка в хорошому состоянііевроотделка обробка в хорошому состоянііевроотделка обробка в хорошому состоянііпростая обробка в хорошому состоянііевроотделка обробка в хорошому состоянііКорректіровка,% - 4,32% - 4,32 % - 4,32% 0,68% - 4,32% руб.- 2753-2811-2953390-2887Скорректірованная ціна 1 м? , Руб.60 97662 25065 40257 79063 931Дополнітельние улучшеніястеклопакети, металева дверьстеклопакети, металева дверьстеклопакети, металева дверьстеклопакети, металева дверьметалліческая дверьстеклопакети, металева дверьКорректіровка,% 0,0% 0,0% 0% 1% 0% руб.0005780Скорректірованная ціна 1 м? , Руб.60 97662 25065 40258 36863 931Условія продажисобственниксобственниксобственниксобственниксобственниксобственникКорректировка, % 0% 0% 0% 0% 0% руб.00000Скорректірованная ціна 1 м? , Руб.60 97662 25065 40258 36863 931Ітого вартість 1 м262 185Площадь, м? 67,8Стоімость квартири, руб.4 216143
. 2 Оцінка вартості квартири дохідним підходом
Дохідний підхід оцінює вартість нерухомості в даний момент як поточну вартість майбутніх грошових потоків, тобто відображає:
якість і кількість доходу, який об'єкт нерухомості може принести протягом свого терміну служби;
ризики, характерні як для оцінюваного об'єкта, так і для регіону.
Дохідний підхід використовується при визначенні:
· інвестиційної вартості, оскільки потенційний інвестор не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цього об'єкта;
· ринкової вартості.
У рамках дохідного підходу можливе застосування одного з двох методів:
· прямої капіталізації доходів;
· дисконтованих грошових потоків.
В основі даних методів лежить передумова, що вартість нерухомості обумовлена ??здатністю оцінюваного об'єкта генерувати потоки доходів у майбутньому. В обох методах відбувається перетворення майбутніх доходів від об'єкта нерухомості в його вартість з урахуванням рівня ризику, характерного для даного об'єкта. Розрізняються ці методи лише способом перетворення потоків доходу.
При використанні методу капіталізації доходів у вартість нерухомості перетвориться дохід за один часовий період, а при використанні методу дисконтованих грошових потоків - дохід від її передбачуваного використання за ряд прогнозних років, а також виручка від перепродажу об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду.
Переваги і недоліки методів визначаються за наступними критеріями:
· можливість відобразити дійсні наміри потенційного покупця (інвестора);
· тип, якість і обширність інформації, на основі якої проводиться аналіз;
· здатність враховувати конкурентні коливання;
· здатність враховувати специфічні особливості об'єкта, що впливають на його вартість (місце розташування, розмір, потенційна прибутковість).
В основі дохідного підходу лежить принцип очікування, який свідчить, що всі вартості сьогодні є відображенням майбутніх переваг. При застосуванні даного підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний дохід, який зазвичай виражається у формі доходу від експлуатації і доходу від продажу в кінці періоду володіння. Стосовно до об'єкта оцінки можна гіпотетично припустити, що він купується не як «квартира для проживання», а як об'єкт для отримання прибутку від здачі його в оренду і подальшої (можливої) продажу.
Дохідний підхід розглядає нерухомість з точки зору інвестиційної привабливості, тобто як об'єкт вкладення з метою отримання в майбутньому відповідного доходу. Необхідно враховувати, що використання ряду параметрів, обумовлених експертно в прибутковому підході (втрати на недобір орендної плати, ставка капіталізації та ін.), Знижує достовірність обумовленого значення вартості і, відповідно, може спотворювати результати оцінки. Дохідний підхід застосовується, коли існує достовірна інформація, дозволяє прогнозувати майбутні доходи, які об'єкт оцінки здатний при...
