носити, а також пов'язані з об'єктом оцінки витрати (ФСО 1, Частина IV. П. 21). На момент проведення оцінки оцінювач не мав достовірної інформацією, що дозволяє прогнозувати майбутні доходи, які об'єкт оцінки здатний приносити, а також пов'язані з об'єктом оцінки витрати. Наприклад, відсутня підтверджена замовником в установленому порядку (ФСО 3, Частина IV. П. 11) інформація про витрати, пов'язані з володінням об'єктом оцінки.
Ще одним аргументом відмови від застосування дохідного підходу є те, що при аналізі пропозицій на ринку оренди житла м Пермі виявлені змінні фактори, такі як: наявність меблів, побутової техніки, телефону, якість ремонту, «чистота »приміщень та інші, які складно виявити на етапі збору інформації. Дані фактори виявляються звичайно тільки при безпосередньому огляді житлового приміщення і можуть істотно вплинути на вартість місячної орендної плати, різниця може досягати орієнтовно до 1,5 разів. Наявність таких факторів і ускладнює розрахунок доходу, який може приносити об'єкт. Також ці фактори впливають на розрахунок ставки капіталізації в рамках дохідного підходу, що також ускладнює подальші розрахунки й визначення вартості об'єкта.
Щодо даного об'єкта оцінки дохідний підхід не застосовувався.
. 3 Оцінка вартості квартири витратним підходом
При оцінці об'єктів нерухомості вихідне положення витратного підходу полягає в тому, що вартість поліпшень визначається як сума витрат, які повинен понести типовий покупець для отримання на дату оцінки шляхом будівництва на цій же ділянці землі будівель і споруд, адекватних по своїй корисності об'єкту оцінки. Іншими словами, вартість поліпшень визначається як вартість будівництва на дату оцінки об'єкта аналогічної корисності. При оцінці нерухомості, на відміну від будівельного проектування, термін будівництва вважається зневажливо малим.
Розглядаючи термін «вартість будівництва» з точки зору розумного інвестора і застосовуючи принцип заміщення, можна зробити висновок, що він означає або вартість будівництва точної копії оцінюваного споруди, або вартість будівництва на цій же ділянці сучасного споруди, яка має корисність, рівну корисності оцінюваного об'єкта. Так як обидві вартості забезпечують інвестору однакову корисність, то обидві вони можуть розглядатися як вартість будівництва для інвестора.
С=СЗУ + (СВ, З * Кіс * КПП)
Де: СЗУ - вартість земельної ділянки;
СВ, З - вартість заміщення або відновлення об'єкта оцінки;
Кіс - коефіцієнт сукупного зносу, де: Кіс=1-Іс;
К ПП - коефіцієнт при?? илі підприємця.
Процедура оцінки витратним методом включає в себе наступні кроки:
1. Оцінка вартості земельної ділянки як вільного і доступного для найбільш ефективного використання.
2. Розрахунок вартості відтворення або заміщення будівлі в поточних цінах на дату оцінки із застосуванням сучасних матеріалів, сучасних засобів виробництва робіт і проектних рішень.
. Оцінка відповідного для даного проекту коефіцієнта підприємницької прибутку.
. Визначення величини накопиченого зносу об'єкта та його коефіцієнта.
. Збільшення вартості відтворення або заміщення на суму підприємницького прибутку і зменшення на суму зносу для отримання залишкової вартості об'єкта (2 + 3-4).
. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки (5 + 1).
Витратний підхід при оцінці об'єкта оцінки не застосовувався з наступних причин.
При оцінці об'єктів нерухомості підхід до оцінки за витратами базується на порівнянні вартості будівництва аналогічного об'єкта нерухомості з вартістю існуючого об'єкта. При цьому підході визначається вартість будівництва аналогічного об'єкта, далі віднімається накопичений знос і до результату додається вартість земельної ділянки. Отримана величина визначає вартість оцінюваного об'єкта.
Основним принципом, на якому ґрунтується витратний підхід до оцінки, є принцип заміщення, який свідчить, що обізнане покупець ніколи не заплатить за який-небудь об'єкт нерухомості більше, ніж сума грошей, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки та будівництва на ній об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками оцінюваному.
Процедура оцінки включає в себе наступні послідовні кроки:
1. Оцінка вартості земельної ділянки як вільного і доступного для найбільш ефективного використання.
2. Розрахунок витрат на зведення нових аналогічних об'єктів, отримання вартості заміщення об'єкта.
. Оцінка...
