. В»
Так як наш об'єкт знаходиться в 1-му територіальному поясі, його будівельний об'єм не перевищує 500 куб. м., то:
У од = 46,5 руб. p> Для розрахунку фізичного зносу випишемо з таблиці 91А В«Питомі ваги конструктивних елементів у відсотках В»:
Таблиця 2.1
Витяги з Таблиці 91А В«Питомі ваги конструктивних елементів у процентахВ»
Фундаменти
6
Стіни і перегородки
22
Перекриття
14
Дахи
5
Підлоги
3
Прорізи
9
Оздоблювальні роботи
4
Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої
28
Інші роботи
9
2. V стр - визначимо, помноживши 127 кв.м. на 2,5 м, отримаємо 318 куб.м.
3. До п і К н рівні 1, так як ніякого невідповідності між оцінюваним об'єктом і типовим не спостерігається.
4. До м - Даний коефіцієнт становить 1. p> 5. До в = До 69-84 До 84-2004 . До 69-84 = 1,18. p> До 84-2004 = 38,464 1,0115 1,011 1,01 1,009 (на апрель2004) = 40,1. Згідно з таблицями 2.2. і 2.6. інформаційно-аналітичного бюлетеня Ко-Інвест № 46.
6. До пз = 1,2. До пдв = 1,18. p> З урахуванням вищевикладеного розрахуємо ПСЗ для об'єкта нерухомості:
ПСЗ = 46,5 * 318 * 1 * 1 * 1 * 1,18 * 40,1 * 1,2 * 1,18 = 990760. br/>
Таблиця 2.2
Обчислення знос об'єкта нерухомості
Конструктивний елемент
Уд. вагу.,%
Знос,%
средн.-взвеш.,%
Фундаменти
6
25
1,50
Стіни і перегородки
22
25
5,50
Перекриття
14
15
2,10
Дахи
5
25
1,25
Підлоги
3
10
0,30
Прорізи
9
20
1,80
Оздоблювальні роботи
4
15
0,60
Внутрішні санітарно-технічні та електричні пристрої
28
25
7,00
Інші роботи
9
15
1,35
Всього
21,4
Функціональний і зовнішній знос рівні 0, тому остаточна формула для розрахунку вартості об'єкта нерухомості за витратним підходу визначається як:
ПСЗ * (1-Ф) = 990 760 * (1-0,214) = 778 740 руб. p> Підхід порівняльного аналізу продажів - метод оцінки вартості об'єкта шляхом порівняння недавніх продажів порівнянних об'єктів з оцінюваним об'єктом після здійснення відповідних коригувань, які враховують відмінності між ними.
Вартість об'єкта нерухомості по даному підходу дорівнює середньозваженій ціні аналогічного об'єкта з урахуванням поправок, що враховують його відмінність від оцінюваного об'єкту:
З він = Р до D, (5)
Де
Р до - продажна ціна аналогічного об'єкта (сукупності однорідних об'єктів аналогів);
D - сума поправочних коригувань.
Алгоритм порівняльного підходу оцінки нерухомості:
1. Виявляються недавні продажу порівнянних об'єктів на відповідному рин...
