r>
4. Визначення ринкової вартості
Функціональний знос,%
6
6
6
6
Зовнішній знос,%
6
6
6
6
Ринкова вартість (без ПДВ), грн.
7099590
1911998
43094
1257711
Всього
10312394
На основі даних таблиці 3. Ринкова вартість, визначена витратним методом становить 10312394 руб.
2.1.2. Визначення вартості нерухомості методом капіталізації доходу.
Метод використовується при оцінці нерухомості, що приносить дохід власнику. Потоки доходу в період володіння і виручка від подальших перепродажів майна капіталізуються в поточну вартості за допомогою коефіцієнта капіталізації. Таким чином, формула для розрахунку вартості майна на дату оцінки має вид:
С = ЧОД/Коефіцієнт капіталізації.
Процедура розрахунків має наступну послідовність:
1. Розраховуємо (ПВД), представляє собою очікувану сумарну величину ринкової орендної плати та інших доходів.
Проведемо аналіз доходів підприємства. Всі доходи для оцінюється об'єкта прогнозуються на основі орендної плати для приміщень різного функціонального призначення. Розмір ринкової орендної ставки, знайденої в результаті дослідження ринку (Коригування методом відносного порівняльного аналізу) становить 155 руб. за квадратний метр у місяць з урахуванням комунальних платежів. Отже, річний розмір орендної плати становить 1860 руб. Інших доходів, які можуть бути отримані в процесі володіння майном, у підприємства немає.
Таким чином, ПВД об'єкта площею 12348 кв. м складе:
ПВД = 15311520 руб.
2. Отриманий розрахунковим шляхом потенційний валовий дохід може бути змінено через передбачуваних втрат, пов'язаних з незавантажених приміщень, зміни орендарів та несплати орендної плати - оцінювач повинен враховувати, що завжди є ймовірність того, що частина орендної плати на протязі прогнозованого періоду володіння майном не буде зібрана. У нашому випадку середня завантаження становить 40%, тому втрати від недозавантаження складають:
ПН = 13780368 руб.
Встановимо допуск В«На вакансії і недосбор грошових коштівВ» у розмірі 10%. Тому сума втрат складе:
П = 2296728 руб.
Таким чином, величина дійсного валового доходу становитиме:
ДВД = 6890184 крб.
3 . Для отримання чистого операційного доходу (ЧОД) оцінювач проводить аналіз витрат.
Аналіз витрат. Витрати власника майнового комплексу діляться на три групи: постійні (Фіксовані) витрати, які не залежать від ступеня завантаженості об'єктів власності; операційні (експлуатаційні) витрати - витрати на утримання майна, надання послуг для орендарів і підтримка потоку доходу; резерв на заміщення (при оцінці враховується). Таким чином, загальний список витрат складається з наступних основних статей:
Податок на майно (2%) - 459346 руб.
Комунальні платежі (5 руб. за кв. м. в місяць) - 655 740 руб.
Страхові платежі (2%) - 459346 руб. p> Резерви на капітальний ремонт (1,2%) - 275608 руб.
Резерви на поточний ремонт (1,1%) - 252640 руб.
Витрати на управління об'єктом (10%) - 2296728 крб.
ЧОД = 741828 руб.
4. Визначаємо ставку капіталізації.
У цьому курсової роботі для розрахунку ставки капіталізації використовується метод кумулятивного побудови, виходячи з якого процентна ставка може бути розбита на чотири складові:
В· Безризикова складова - 12%,
В· Компенсація за ризик - 5%,
В· Компенсація за низьку ліквідність - 3%,
В· Компенсація за управління інвестиціями - не враховуємо,
В· Сумарне значення ставки капіталізації - 20%.
Формула для розрахунку вартості майна на дату оцінки має вигляд:
С = ЧОД/СК
Таблиця 4.
Розрахунок вартості нерухомості методом прямої капіталізації .
Потенційний валовий дохід
22967280 руб.
Дійсний валовий дохід
6890184 крб.
Експлуатаційні витрати
3940061 крб.
Чистий операційний дохід
2950123,2 крб.
