отечне довгострокове кредитування. p> Відродження іпотеки в Росії викликало ряд нових проблем, зокрема, одну з основоположних в іпотеці - оцінку нерухомості.
Поступово іпотечний кредит завойовує російський ринок і стає одним з видів банківської діяльності. p> Теоретична можливість іпотечного кредитування в Росії стала обговорюватися одразу після прийняття закону СРСР "Про власність". Набувши силу навесні 1992 року закон "Про заставу" зробив подібне кредитування трохи більше реальним. 28 лютого 1996 вийшов Указ Президента РФ "Про додаткові заходи з розвитку іпотечного кредитування ". 9 липня 1998 Радою Федерації схвалений Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)". За оцінками фахівців, обсяг іпотечних кредитів, виданих усіма банками Росії, не перевищує 100 млн. дол, що складає долі відсотка від загальної вартості нерухомості Росії. В даний час іпотечне кредитування, наприклад житла в Росії, здійснюють декілька іпотечних і комерційних банків, а також деякі муніципальні органи.
У 1994 році цілий ряд банків приступив до практичного кредитуванню придбання житла населенням. Тільки в Москві кілька десятків банків пропонують послуги з кредитування купівлі житла. Фонд майна міста Москви спільно з Центром іпотечного бізнесу (м. Москва) розробив і здійснює ряд схем іпотечного кредитування, викупу нерухомого імущетсва приватизованими підприємствами. Зокрема, сюди включаються розробка і реалізація інвестиційних проектів, що представляють собою програми реконструкції міста. Інвестиційні проекти спрямовані в основному на раціональне використання нерухомого майна. Це дозволить багатьом підприємствам столиці підвищити свою ефективність і не тільки повернути кредит, але і в підсумку викупити нерухомість у держави.
З метою реалізації схем іпотечного кредитування в столиці рішенням Уряду міста Москви N 356 створюється заставний фонд нерухомості. Маючи в своєму розпорядженні частиною даного фонду, Фонд майна міста Москви виступає гарантом (поручителем) та в інших схемах іпотечного кредитування викупу підприємствами орендованого майна, а також при вторинних угодах з цим майном. p> У розвитку іпотечного кредиту в Росії, тобто щоб фізичні особи могли придбати в кредит будинки і квартири, а підприємства - справити оновлення основних фондів, велике значення мають джерела кредитних ресурсів іпотечних банків та інших кредитно - фінансових установ. Такими джерелами, по суті, можуть бути заощадження населення, вільні грошові кошти юридичних осіб, а також вторинний ринок цінних паперів. В даний час в Росії створено Федеральне агентство по іпотечному кредитуванню (за зразком Федеральної національної асоціації з іпотечного кредитування США), яка займається організацією вторинного ринку заставних у Росії, а також викупом у банків іпотечних кредитів, відповідних встановленим стандартам, випускає цінні папери, забезпечені цими кредитами і мають соответствущий урядові гарантії. Формування ринку іпотек та механізму іпотечного кредитування, пов'язаного із землею, нерухомістю, житлом, вимагатиме досить тривалого періоду в кілька років. Таким чином, перед банками Росії стоїть завдання створення вторинного ринку іпотек шляхом утворення регіональних ринків і поступової їх інтеграції. Найбільш підготовленими регіонами до розвитку всього механізму іпотечного кредиту в Росії є Москва, Санкт - Петербург, Нижній Новгород і Іркутськ. p> Сьогодні абсолютно ліквідними на ринку нерухомості є тільки квартири. Час продажу квартири становить чотири - шість тижнів. Практично не користуються попитом промислові будівлі і споруди. Це пояснюється небажанням підприємців ризикувати своїм капіталом і загальної незадовільною ситуацією з інвестиціями у виробництві. Для багатьох банків виникає гостра проблема неповернення кредиту, коли в якості застави вони пройняли промислове підприємство. Якщо кредит не повернений в строк, то банк стикається з цілою низкою труднощів при відчуженні предмета застави.
Сьогодні йде активний пошук обхідних шляхів у сфері іпотеки. Багато іпотечні банки застосовують таку форму забезпечення повернення кредиту, як продаж за мінімальною ціною кредитодавцю будинку із земельною ділянкою, офісу, квартири або іншої нерухомості.
При своєчасному поверненні позики за умовами договору кредитор зобов'язується продати назад вказане майно. Позичальник в цьому випадку практично позбавлений права на судовий захист, оскільки зобов'язання кредитор не мають правового характеру. Знизити ступінь ризику можна шляхом укладання договору купівлі - продажу під відкладальною (факт несплати) або отменітельним (Факт сплати продавцем виданої йому грошової позики у встановлений термін) умовами. Тобто в договір купівлі - продажу має включатися умова про те, що він набирає чинності і банк набуває право власності на продаване майно лише при неповерненні у вказаний термін позичальником продавцем боргу.
Перерахуємо наступні проблеми становлення інституту іпотеки в Росії:
