ть нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю і корисності об'єкт.
Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу. Якщо така нерухомість на ринках продажів відсутня, метод порівняння продажів не застосуємо. p> 3. Прибутковий підхід
Прибутковий підхід являє собою процедуру оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість майна безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе дане майно. Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід власність на сьогоднішні гроші в обмін на право отримувати в майбутньому дохід від її комерційної експлуатації та від подальшого продажу. Сутність даного підходу полягає в наступному: кошти, вкладені в майно, повинні приносити дохід не менший, ніж та ж сума, розміщена альтернативним, найменш ризикованим варіантом інвестування. В якості доходу можуть виступати: грошовий потік, прибуток, дивіденди. У російській практиці найбільш обгрунтованим виглядає використання в Як показник доходу грошового потоку. Для оцінки нерухомості як індивідуальної речі найбільш часто за основу розрахунку грошового потоку використовується дохід від оренди. Таким чином, для розрахунку шуканої вартості об'єкта оцінки були застосовані всі підходу до оцінки - витратний, порівняльний і прибутковий.
6.3 ОЦІНКА ВАРТОСТІ ОБ'ЄКТА витратний метод
В основі витратного підходу лежить принцип заміщення, згідно з яким інвестор не заплатить за об'єкт нерухомості суму, більшу, ніж та, в яку обійдеться одержання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта без надмірної затримки. У витратному підході вартість нерухомості дорівнює вартості землі плюс вартість забудови поліпшень на ділянці за вирахуванням накопиченого зносу. p> Процедура оцінки включає наступні послідовні кроки:
1. Розрахунок вартості придбання вільної і наявної в розпорядженні землі (права оренди землі) з метою її оптимального використання.
2. Розрахунок витрат (прямих і непрямих) на зведення будови, ідентичного оцінюваному або аналогічного їм по корисності, отримання відновлювальної або замінної вартості об'єкта.
3. Визначення величини накопиченого зносу будівлі.
4. Зменшення відновної (Замінної) вартості на суму зносу для отри ня залишкової вартості.
5. Визначення вартості об'єкта нерухомості як суми вартості земельної ділянки і вартості його поліпшень.
Оцінка вартості земельної ділянки.
Об'єкт оцінки розташований на земельній ділянці площею 52кв.м з кадастровим № 70:420:002:15001550, що належить ІП Ковальову на праві власності.
Вартість земельної ділянки визначена на основі даних, отриманих від Кимовського агентства нерухомості В«Улюблене містоВ».
...
