алогабаритними товарами (комп'ютери, оргтехніка, телефонія).
Аналіз ринку нерухомості показує, що вартість продажу та орендні ставки для торгових площ вище, ніж для офісних приміщень. Тому таке використання могло б бути більш ефективним. Разом з тим, при виборі варіанту найбільш ефективного використання слід врахувати, що використання приміщення для розміщення повноцінного магазину пов'язано з великими витратами, зумовленими необхідністю значної перепланування та ремонту. Крім того, негативним чинником з точки зору цього варіанту є те, що приміщення розміщено в будівлі на другому рівні над цокольним поверхом, тому скрутно організувати прямий вхід з вулиці, а також облаштувати вітрини. Також реалізацію цього варіанту ускладнює недостатня кількість місця для місткою автостоянки, яка буде бажана в разі розміщення магазину. Таким чином, беручи до уваги, що переобладнання оцінюваного приміщення в торгове пов'язане з великими витратами і що будівля розташоване хоч і в жвавому місці, але не досить вдало з точки зору масової торгівлі (далеко від великих перехресть і площ), фінансова доцільність цього варіанту виглядає сумнівною.
Використання приміщень у як складу
Не викликає технічних труднощів використання приміщення в як складу, однак, таке використання є абсолютно невиправданим з точки зору фінансової ефективності. Доходи від здачі в оренду складських приміщень істотно нижче від відповідних доходів від використання його в якості офісних приміщень. Тому від такого варіанту використання, як найбільш ефективного, слід відмовитися.
Використання приміщень у якості офісних
В результаті наведеного аналізу автором з тих чи інших критеріям були відкинуті всі можливі варіанти використання об'єкта за винятком розміщення офісу. Даний варіант збігається з поточним використанням об'єкта оцінки.
Таким чином, найкращим і найбільш ефективним використанням оцінюваного приміщення є його поточне використання в якості офісу.
3.2 Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки витратним підходом
Визначення відновної вартості
Відновлювальна вартість будівлі визначається за формулою:
(1)
де:
ВСБ - базова вартість заміщення в цінах 69 р.
О ki - добуток коригуючих поправок.
Кпі - коефіцієнт, що враховує прибуток інвестора (замовника будівництва).
I69-до - індекс переходу від цін 1969 до цін на дату оцінки.
Базова відновна вартість
Як правило, розрахунок базової відновної вартості здійснюється за формулою:
(2)
де:
Vоб'ект - будівельний об'єм об'єкта нерухомості.
УВСаналог-відновна вартість питомої одиниці будівельно-монтажних робіт аналога об'єкта оцінки
В якості аналога будівлі, в якій знаходиться оцінювана вбудоване приміщення, прийнято адміністративне чотириповерхова цегляна будівля загальним о...
