бсягом до 10000 м3 за даними збірника УПВС № 28.
Відновлювальна вартість 1 куб. м. будівлі аналога наводиться в цінах 1969 і становить 21,7 руб.
Таким чином, базова відновна вартість будівлі становить
ВСБ = 8222 * 21,7 = 178417,4 руб.
В
Коригувальні поправки
Коригування у зв'язку з відсутністю конструктивних елементів, передбачених аналогом
Оскільки у використаного аналога на відміну від оцінюваного будівлі передбачені ліфти, до вартості аналога слід застосувати поправку.
Згідно з даними збірника у разі відсутності даного виду благоустрою вартість аналога слід зменшувати на 4,4%. Таким чином, коригуючий коефіцієнт слід прийняти рівним 0,96.
Поправка на ремонт, виконаний з використанням сучасних імпортних матеріалів
При розрахунку відновної вартості слід врахувати, що в ряді кімнат оцінюваного приміщення був виконаний ремонт з використанням сучасних імпортних матеріалів. Вартість даного ремонту не врахована у вартості аналога. Оскільки поправка відноситься не до всього будівлі, а тільки до оцінюваного приміщенню її величину слід додати до відновної вартості оцінюваного приміщення. Для розрахунку величини даної поправки потрібно попередньо знайти відновну вартість приміщення, тому її розрахунок наводиться нижче.
Коефіцієнт прибутку інвестора
Звичайно при розрахунку ринкової вартості нерухомості з використанням витратного підходу передбачається що, інвестор, вкладаючи гроші в будівництво повинен розраховувати на прибутковість, рівну альтернативним вкладенням в нерухомість. Для розрахунку норми прибутку інвестицій скористаємося матеріалами банку даних з комерційної нерухомості. (Опис банку даних наведено на сайті pcfko.ru). Відповідно до згаданими даними офісні приміщення, в задовільному стані, знаходяться в старих будівлях продаються в середньому по 350 - 450 дол США за 1 кв. м. Ці ж приміщення здаються в оренду за ціною 120-170 дол США в рік. Як видно з даних, рентабельність такого бізнесу становить 58%. Звідси неважко побачити, що поточна віддача складає в середньому 20 -22%%. Другою складовою прибутковості інвестицій в нерухомість є зростання її ринкової вартості. Аналіз тренду цін на нерухомість за останні роки показує, що за винятком посткризового негативного стрибка ціни на нерухомість в доларовому еквіваленті в центральних районах міста ростуть з темпом 7-9% на рік. З урахуванням сталого (хоча і повільного) зростання курсу долара і прогнозів його подальшого зростання і податку на прибуток 20%, можна прогнозувати віддачу від зростання вартості об'єкта нерухомості на рівні, не менше 12 - 15%. Таким чином, кінцева віддача від інвестицій у нерухомість становить, щонайменше, 35%. Ця величина і прийнята в якості норми прибутку при оцінці ринкової вартості витратним методом.
Індекс перерахунку
Індекс перерахунку вартості об'єкта в поточний рівень цін розраховувався як добуток ланцюгових індек...
