також порівняльний і витратний підходи. У деяких випадках витратний або порівняльний підходи можуть бути більш точними або більш ефективними. У багатьох випадках кожен з трьох підходів може бути використаний для перевірки оцінки вартості об'єкта, отриманої іншими підходами.
При застосуванні дохідного підходу, вартість приносить дохід нерухомості визначається величиною, якістю і тривалістю періоду отримання всіх вигод, які даний об'єкт, як очікується, буде приносити в майбутньому в процесі залишилася економічного життя.
Оцінювач, уважно вивчає відповідну ринкову інформацію, повинен перерахувати ці вигоди в єдину суму поточної вартості. Ціна володіння (користування) може визначатися не тільки через величину постійного потоку доходу (орендної плати). Це може бути будь-яке, виражене у грошовій формі визначення споживчої корисності або цінності нерухомості, як товару. Наприклад, при оцінці землі під будівництво житлового будинку можна розглядати доход не від оренди житлових приміщень, а від продажу їх у власність.
При оцінці вартості об'єкта нерухомості дохідними методами слід враховувати, що ринкова вартість залежить від поточної вартістю не будь-якого з можливих використань, а тільки найбільш ефективного використання об'єкта. Тому при вирішенні задачі знаходження поточної вартості доводиться визначати ціну оренди приміщень при різних варіантах функціонування нерухомості. Оцінювач повинен проаналізувати весь діапазон цін оренди на аналогічні приміщення при різних функціональних і технічних характеристиках з урахуванням витрат на проведення необхідної реконструкції та поточного ремонту об'єкта оцінки, оплату комунальних послуг, утримання управлінського персоналу, рекламу, маркетинг і інше. Необхідно також врахувати грошові відрахування для купівлі або споруди в майбутньому нового об'єкта замість зношеного. Всі грошові потоки розглядаються з урахуванням їх вартості в часі і ризику неотримання прогнозованої величини доходу. Ставки дисконту при прибутковому підході відіграють роль цільового прибутку на інвестиції в нерухомість. Тобто, вирішується завдання визначення ціни об'єкта на основі аналізу беззбитковості і забезпечення цільового прибутку. p> Визначення ринкової вартості підприємства (бізнесу) з позиції дохідного підходу грунтується на припущенні - що потенційний інвестор не заплатить за даний бізнес більше, ніж поточна вартість майбутніх доходів, одержуваних у результаті його функціонування (іншими словами, покупець набуває право отримання майбутніх доходів від володіння підприємством). Аналогічним чином, власник не продасть свій бізнес за ціною нижче поточної вартості прогнозованих майбутніх доходів. Вважається, що в результаті своєї взаємодії сторони прийдуть до угоди про ринкову ціною, що дорівнює поточної вартості майбутніх доходів.
Очікувані доходи, як вони розуміються в рамках дохідного підходу, мають тільки грошове вираз. Залежно від характеру оцінюваного підприєм...
