оціальної сфери (школи, магазини), стан екологічної обстановки, ландшафт і т.д.
) фізичні характеристики - поправки вносяться з урахуванням ступеня сукупного зносу, загальної (корисної) площі, призначення та використання, архітектурно-планувальне і конструктивне рішення, наявність або відсутність яких-небудь поліпшень на об'єкті та земельній ділянці.
Для розрахунку величини поправок можливе використання таких методів:
Методи на основі аналізу парних продажів - підбираються два об'єкти, в ідеалі що є точною копією один одного, за винятком місця розташування, наявністю якого і пояснюється різниця в ціні цих об'єктів.
Експертні методи розрахунку поправок - грунтується на ринковій інформації, наприклад, середньоринкових цінах на житло по районах міста. Поправки вносяться в процентному вираженні. p align="justify"> Статистичні методи розрахунку поправок - грунтується на виявленні залежності між змінами цін об'єктів нерухомості та змінами-яких його характеристик. Цей метод найбільш трудомісткий. p align="justify"> Після відбору підходящих об'єктів-аналогів і коректування вартості кожного з них для визначення вартості оцінюваного об'єкта необхідно узгодити результати за допомогою таких методів:
) метод мінімальних поправок - вартість оцінюваного об'єкта визначається як скоригована вартість об'єкта-аналога з найменшою величиною абсолютної суми коригувань, тобто чим менше кількість і величина внесених поправок, тим більшу вагу має дана продаж у процесі узгодження.
) метод середньозваженої вартості - вартість оцінюваного об'єкта визначається як середньозважена величина скоригованої вартості всіх об'єктів-аналогів. У цьому випадку кожному результату присвоюється питома вага, наприклад, від валової суми коригувань. p align="justify"> Підсумкова величина вартості оцінюваного об'єкта виходить шляхом присвоєння скоригованими величинам зіставних продажів питомих ваг. p align="justify"> Ціна того вибраного аналога, до якого застосовувалося найменшу кількість і величина поправок, буде найбільш зіставимо з оцінюваним об'єктом, тобто присвоюється найбільшу питому вагу. Наприклад:
Зробимо оцінку об'єкта за допомогою підходу порівняльного аналізу продажів. Для цього виберемо 5 об'єктів-аналогів, проданих за 1-2 місяці до проведення оцінки нашого об'єкта. Уявімо обрані аналоги у формі таблиці:
ІНФОРМАЦІЯ
Про продаж індивідуальних житлових будівель в місті Альметьївськ
Місцезнаходження, наіменованіеДополнітель-ні побудувати-ення або поліпшення, вартість яких необхідно вичестьГод пост-ройкіОб-щая пло-щадьНачальная ціна (без ПДВ), грн . Середня вар-тість на 1 , руб.Дата торговПрі-ме-чаніеАльметьевск, смт Джаліль, вул. Нова будинок ...
