ні угоди, котируваннях, припущення з продажу об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту оцінки.
Відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження того, що зроблені угоди відбулися у вільних ринкових умовах.
Підбір відповідних одиниць виміру та проведення порівняльного аналізу для кожної обраної одиниці.
Порівняння оцінюваного об'єкта і відібраних для порівняння об'єктів, проданих або продаються на ринку по окремих елементах; внесення поправок до ціни порівнянних аналогів; визначення ціни оцінюваного об'єкта.
Встановлення вартості оцінюваного об'єкта шляхом аналізу порівняльних характеристик та ведення їх до одного вартісному показнику або групі показників. В умовах нестачі або низької достовірності інформації про ринок замість вартісної оцінки об'єкта вихідні дані можуть бути представлені у вигляді групи показників або діапазону цін. p align="justify"> Коротко сутність методу можна виразити формулою:
.
Такий розрахунок проводиться по кожному об'єкту-аналогу, потім результати узгоджуються.
Внесення поправок до ціни продажів порівнянних об'єктів проводиться за двома напрямками: елементи порівняння та одиниці порівняння.
В якості елементів порівняння зазвичай розглядаються такі показники:
) права власності на нерухомість - порівняння об'єктів можна робити тільки при передачі однакових прав по об'єкту оцінки і аналогу. Якщо права обтяжені податком або довгостроковою орендою, то це необхідно враховувати в угоді додаванням поточної вартості прав орендаря або кредиторської заборгованості. p align="justify">) умови фінансування - розрахунки між учасниками угоди можуть проводитися різним способом: готівка або безготівкові кошти, бартер, повернення або передача боргів третій стороні. Часто угода фінансується з боку продавця, тобто наданням покупцю іпотечного кредиту. У цьому випадку необхідно розрахувати поточну вартість пільг при кредитуванні, щоб визначити, яку суму заощадив покупець (або втратив продавець). p align="justify">) умови продажу - повинна відображати наявність специфічних нетипових відносин між продавцем і покупцем (наприклад, родинні стосунки, обмеженість у часі і т.д.). Розрахунок величини поправки можна провести, порівнявши ціну угоди з середньоринковою ціною в даному сегменті ринку нерухомості. p align="justify">) дата продажу - поправки на дату продажу повинна відображати фактичну зміну купівельної спроможності грошових коштів на ринку нерухомості. В якості індикатора зміни вартості грошей приймається індекс споживчих цін, які публікуються Держкомстатом РФ (РТ). p align="justify">) місце розташування - враховується район міста, віддаленість від центру міста (району), доступність транспорту та с...
