> Сукупний знос об'єкта оцінки визначається за формулою:
ІСів=1 - (1-Іфіз) * (1-Іфункц) * (1-Івнеш).
9. Основні підходи до оцінки нерухомості, характеристика методів оцінки в рамках кожного підходу
Витратний-совокупн-ть методів оцінки стоїмо-ти об'єкта оцінки, основ. на определ. витрат, необх. для воспроизв-ва (заміщення) об'єкта оцінки з урахуванням зносу. ЗП заснований на принципі заміщення-розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж вартість будівництва об'єкта, аналогічного за своєю корисності оцінюваного об'єкту. Загальна вартість об'єкта нерухомості (С) визначається як суми вартості земельної ділянки (СЗУ) і відновної вартості (вартості заміщення або відтворення) об'єкта нерухомості (СВС) за мінусом сукупного зносу
(І СОВ): C=C Нд - І СОВ + С ЗУ
Методи: 1. Метод порівняльної одиниці-розрахунок вартості будівництва порівняльної одиниці аналогічного будівлі. Вартість порівняльної одиниці аналога повинна бути скоригована на наявні відмінності в порівнюваних об'єктах (планування, обладнання, права власності).
Зі=см2 * Sо * Кп * Кн * Км * Кв * КПЗ * Кндс,
Со - вартість оцінюваного об'єкта; см2 - вартість 1 м2 типового споруди на базову дату; Sо - площа оцінюваного об'єкта (кількість одиниць порівняння); Кп - коефіцієнт, що враховує можливу невідповідність даних по площі об'єкту та будівельної площі (1, 1-1, 2); Кн - коефіцієнт, що враховує можливу невідповідність між оцінюваним об'єктом і вибраним типовим спорудою ( для ідентичного=1); Км - коефіцієнт, що враховує місце розташування об'єкта; Кв - коефіцієнт, що враховує зміну вартості БМР між базовою датою і датою на момент оцінки; КПЗ - коефіцієнт, що враховує прибуток забудовника (%); Кндс - коефіцієнт, що враховує ПДВ (%). 2. Метод укрупнених елементних пок-лей: розрахунок стр-ва по укрупню пок-ям для отд-х елументов або частин зд. 3. Метод одиничних розцінок:-ресурсний,-базисно-індексний,-ресурсно-індексний.
Дохідний - совок-ть методів оцінки стоїмо. ГО, заснований. на определ. очікуємо. доходів від использ. ГО. Застосовується коли сущ-і достовірна інфо, позволяющ. прогнозувати майбутнє. доходи від использов. ГО, а так само витрати.
Методи: 1. метод капіталізації доходів-розрахунок тек. стоїмо. будущ. доходів, отриманих від использ. об'єкта. Дохід від использ. об'єкта нерухомості та виручка від його перепродажу капіталізується в поточну вартість, яка і буде представляти собою ринкову вартість об'єкта. Формула, за якою визначається вартість об'єкта (Скапа), має вигляд: Скапа=ЧОД / R, де ЧОД - чистий дохід; R - ставка капіталізації. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за рік. Грунтуючись на даних річних балансових звітів по доходах і видатках підприємства за останні 3 роки, оцінювач визначає валовий дохід. При цьому розраховуються: 1) Потенційний валовий дохід (ПВД) - доход, який може принести об'єкт за рік при повному завантаженні площ. ПВД=S * Аст, де S - площа об'єкта нерухомості, м2; Аст - ставка оренди за 1м. 2) Дійсний валовий дохід (ДВД) - розраховується шляхом вирахування з потенційного валового доходу втрат при зборі платежів, втрат від недозавантаження приміщень і додається додатковий...
