дохід від об'єкта нерухомості. ДВД=ПВД - втрати + інші доходи. 3) Чистий операційний дохід (ЧОД) - це дохід за вирахуванням всіх статей витрат, але до обслуговування боргів за кредитами, оподаткування та амортизаційних відрахувань. ЧОД=ДВД-ОР, ОР - операційні витрати - грошова величина, необхідна для нормальної експлуатації об'єкта нерухомості.
. Метод дисконтування грошових потоків дозволяє оцінити вартість нерухомості на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків і залишкової вартості. ДВД=Сум. ПВД-втрати від незянятості при зборі оренд. плати + інші доходи, ЧОД=ДВД-ОР, ДП до ущ. налоговловлож. по обсл. кредиту.
Порівняльний-совокупн. Методів оцінки стоїмо. ГО, основ. на порівняний. ГО з об'єктами аналогами ГО, в отн. яких є інфо про ціни. Рин ст-сть недвиж визначається ціною, кіт заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю та корисності об'єкт. ГО не повинен бути унікальним, інфо не повинна бути вичерпною, аналоги повинні бути порівняні. Підхід найбільш надійний при оцінці житла, комерційної нерухомості, так як це найбільш розвинені сегменти ринку нерухомості і по них є достатня кількість порівнянних продажів об'єктів. Точність вартості залежить від кількості і якості використовуваної для аналізу інформації. Чим більш схожі вибрані для порівняння об'єкти з оцінюваним, тим більш точну величину вартості об'єкта можна отримати в результаті застосування цього підходу.
Методи: 1. метод парних продажів зіставлення і аналіз декількох пар зіставних продажів. При цьому парними продажами називаються продажу двох об'єктів нерухомості, які майже ідентичні, за винятком однієї характеристики, яку експерт-оцінювач повинен оцінити, щоб використовувати її як поправки до фактичної ціни порівнянного об'єкта, 2. Експертний-основою явл. думка оцінювача про те, наскільки ГО гірше або краще сопостовімих аналога.
10. Оцінка вартості нематеріальних активів, машин і устаткування
НМА-група активів, що мають здатність приносити чистий дохід, здатністю відчуження використовуються в перебігу довгих-го часу, але не мають фізичної, відчутної форми:-інтелект собст-ть,-відкладені витрати (рорг-ті витрати, зв'я-ті з образ-ем юр особи, оренда приміщення, отримання ліцензії),-ціна фірми (гудвіл, репутація);- Патенти і торгові марки, фірмові знаки;- «Ноу-хау» ін
НМА можна продати, обміняти, здати в оренду без втрати економічних вигод, що генеруються іншим майном.
В основі витратно. подх. лежать методи 1) метод ст-ти. створення. Виявляючи-ся все фактич-ие витрати зв'я=ті із створенням, придбанням і введенням в лействія НМА. 2) м-т вийгриша собівартості. Ст-ть НМА опр-ся черех визначення економії на витратах в рез-ті исп-ня НМА.
Сравн. подх. 1) метод прямого порівняння продажів (порівняє-ий аналіз продажів порівнянних НМА та внесення відповід-щих коригувань, застосуємо до об'єктів авторського права, до об'єктів примушує власності); 2) м-д ст-ти пріоретенія (исп-ся 1 аналог і проводяться коригування)
Дохід. подх-стоїмо. определ. як способн-ть НМА приносити покупат-лю дохід у майбутньому. 1) м-д надлишкової прибутку (заснований на тому, що ізбит прибуток приносить пр-ту невідображені в балансі НМА, що забезпечують прибутковість на активи і на власний капітал вище середовищах галуз...
