дитом;
- дохід орендодавця за орендним договором.
4. Ставка дисконтування вибирається, як середня норма прибутку, яку інвестори очікують отримати на капіталовкладення у схожі об'єкти в умовах даного ринку нерухомості і яка відображає очікування ринку нерухомості.
5. Оскільки норма прибутку прямо пропорційно залежить від ризику, то ставка дисконтування визначається тим, наскільки високо середній інвестор оцінює рівень ризику, пов'язаний з вкладенням коштів, в покупку даного підприємства. Чим вище рівень ризику, тим більше ставка дисконтування і, відповідно, менше поточна вартість майбутніх доходів.
6. Визначення методу дисконтування - передбачає розрахунок виручки від продажу (реверсії) об'єкта нерухомості в кінці періоду володіння і приведення її до поточної вартості через ставку дисконтування.
7. Додавання поточних вартостей потоків доходів і виручки від продажу (реверсії).
8. Розрахунок вартості підприємства як різниці між сумою доходів за ряд років і сумою залучених позикових коштів.
Майбутні доходи і витрати утворюють потоки грошових коштів по кожному кроці розрахунку.
Оцінка майбутніх витрат і результатів діяльності підприємства визначаються у межах розрахункового періоду, тривалість якого називається горизонтом розрахунку. Горизонт розрахунку вимірюється кількістю кроків розрахунку. br/>
2. Витратний (Майновий) підхід. Його сутність, область застосування і етапи
Підхід до оцінку майна підприємства з точки зору витрат - це визначення його поточної вартості на основі розрахунку відновної вартості оцінюваного об'єкта (або вартості заміщення) і визначення його фізичного, технічного стану і функціонального відповідності на дату оцінки.
Поточна вартість об'єкта визначається різницею між вартістю нового будівництва (Відновною вартістю або вартістю заміщення) і втратою вартості за рахунок зносу. При цьому в поточну вартість об'єкта повинна бути внесена не тільки прибуток підрядника, що входить до кошторисної вартості об'єкта, але і прибуток замовника (інвестора), звана підприємницької прибутком.
Відновлювальна вартість, як це було сказано раніше, це вартість відтворення точної копії об'єкта власності.
Вартість заміщення - це кошторисна вартість будівництва нового об'єкта, аналогічного оцінюваного об'єкту, з еквівалентним функціональним призначенням, для якого допускається застосування конструктивних рішень і матеріалів замість застарілих, використаних в оцінюваному об'єкті.
Іншими словами, вартість заміщення, - це витрати на зведення об'єкта, аналогічного оцінюваного об'єкту, але не є його копією.
Підприємницька прибуток - прибуток забудовника (інвестора).
Знос - втрати вартості майна підприємства, викликані фізичними руйнуваннями, функціональним старінням і різними зовнішніми чинниками (економічними умовами, екологічним станом навколишнього середовища і т. п.).
Головний ознака витратного підходи - це поелементно оцінка, тобто оцінюваний майновий комплекс розчленовується на складові частини, робиться оцінка кожної частини, а потім вартість усього майнового комплексу отримують шляхом підсумовування вартостей його частин.
Підхід до оцінці на основі витрат є найбільш прийнятним:
при оцінці державних об'єктів;
при розрахунку вартості майна, призначеного для спеціального використання (Без отримання доходу) - це школи, лікарні, будівлі пошти, культурні споруди, вокзали і т.д.;
при переоцінці основних фондів;
для бухгалтерського обліку основних фондів;
при оцінці з метою оподаткування і страхування;
при судовому розділі майна;
при розпродажі майна на відкритих торгах.
Етапи витратного підходу і послідовність їх виконання.
Етап 1. На першому етапі оцінювач аналізує структуру майнового комплексу підприємства і виділяє його складові частини (наприклад, земля, будівлі, споруди, комунікації), оцінка вартості яких проводиться різними методами.
Етап 2 .. На другому етапі перед оцінювачем стоїть завдання визначення вартості земельної ділянки та робіт по його благоустрою. Якщо земельна ділянка орендований, то його вартість не оцінюється. Пряме порівняння продажів - це надійний і найбільш часто використовуваний при оцінці вартості земельних ділянок метод. У процесі його застосування в якості вихідної інформації виступають ціни недавніх продажів ділянок, що мають схожі характеристики.
ЕтапЗ. Визначення відновної вартості (вартості заміщення). Для визначення відновної вартості (вартості заміщення) оцінюваного об'єкта використовується три методи:
Метод питомих витрат на одиницю площі або об'єму полягає в тому, що на основі даних про недоліки на будівництво аналогічних об'єктів розробляються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 кв.м. площі або на 1 куб.м. об'єму будівлі). ...
