«чистий грошовий потік В».
Якщо в Як показник доходу береться чистий грошовий потік, то він розраховується за такою формулою:
Чистий грошовий потік = Чистий прибуток + Амортизація (знос) + Приріст довгостроковій заборгованості - Приріст власного оборотного капіталу - Капітальні вкладення.
Етап 2. Розрахунок ставки капіталізації. p> Існує кілька способів отримання ставки капіталізації. Найпростішим з них є її визначення за допомогою зібраних на ринку даних. Наприклад, мається Інформація про об'єкт власності, порівнянному з оцінюваним. Зіставний об'єкт був проданий за 200000 доларів і мав чистий операційний дохід у розмірі +25000 Доларів. Ставку капіталізації можна визначити шляхом ділення чистого операційного доходу на вартість майна. Ставка капіталізації, певна таким чином, називається загальною ставкою.
V = I/R (3.1)
де V - поточна вартість;
I - періодичний дохід;
R - коефіцієнт капіталізації.
Оцінювачу не слід намагатися отримати ставку капіталізації на основі тільки одного набору даних. Кращим джерелом даних для визначення ставок капіталізації є інші оцінки майна зіставні з оцінюваним. Тому з усіх існуючих способів визначення ставок капіталізації найкращим (більше простим) є аналіз порівнянних продажів. Для вилучення ставки капіталізації з порівнянних продажів вдаються при наявності достатньої кількості даних по схожим об'єктам дохідної нерухомості, які виступають для інвестора в Як альтернативні способів розміщення коштів.
Порівнянні об'єкти повинні збігатися з оцінюваним за своїм функціональним призначенням і рівню ризику неотримання доходу в передбачуваному обсязі або втрати коштів, вкладених у придбання майна, а також відповідати йому, наскільки це можливо за такими чинниками:
В· розмірів доходу;
В· співвідношень між валовим доходом і експлуатаційними витратами (коефіцієнта експлуатаційних витрат);
В· фізичного подібності;
В· місця розташування;
В· очікуваних змін вартості.
За кожному порівнювати об'єкти повинні бути зібрані такі дані:
1. ціна продажу;
2. чистий дохід;
3. коефіцієнт експлуатаційних витрат;
4. умови фінансування операції;
5. ситуація на ринку в момент укладання угоди.
Етап 3. Розрахунок поточної вартості майна підприємства. p> Третім етапом підходу з точки зору прибутку є перетворення величини прогнозованого чистого операційного доходу (ЧОД) у вартість майна на дату оцінки. Цей процес називається капіталізацією і здійснюється шляхом ділення чистого операційного доходу (ЧОД) на ставку капіталізації (СК):
В
Розглянемо приклад оцінки об'єкта власності, використовуючи теорію методу прямої капіталізації
1.2 Метод дисконтування грошових потоків. Його сутність
Здатність підприємства приносити періодичний дохід вважається основним показником при оцінці вартості повних прав власності на підприємстві. Тобто використовується відома формула капіталізації V = I/R.
Основним принципом дохідного підходу є принцип очікування, так як ринкова вартість підприємства визначається як поточна в даний час вартість прав на очікувані майбутні вигоди.
Дисконтування майбутніх доходів - це метод, який використовується для оцінки об'єктів дохідної нерухомості, як поточної вартості очікуваних в майбутньому вигод від володіння об'єктом.
Майбутні переваги від операцій з нерухомістю являють собою періодичні надходження у вигляді майбутнього доходу протягом періоду володіння і реверсію, тобто виручку від продажу об'єкта по закінченню періоду володіння.
Послідовність застосування методу дисконтування припускає:
1. Встановлення тривалості періоду отримання доходу.
2. Здійснення прогнозу потоків грошових коштів по кожному року періоду володіння. Потоком грошових коштів називається щорічний підсумок діяльності підприємства, пов'язаної з основною його функціональної діяльністю. Вихідними даними в процесі дисконтування потоків грошових коштів є:
- розмір доходу і характер його зміни (постійний, змінюється з відомими темпами зростання або падіння,
змінюється без видимого тренду);
- періодичність отримання доходу (щомісячна, щоквартальна, піврічна, щорічна);
- тривалість періоду, протягом якого прогнозується отримання доходу.
3. Дисконтування потоків грошових коштів здійснюється за допомогою приведення поточної вартості потоку грошових коштів за кожен з майбутніх періодів на основі застосування, теорії вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей.
У Залежно від стоїть перед оцінювачем завдання, дисконтуються потоки грошових коштів, що виражають:
- чистий операційний дохід;
- дохід інвестора до оподаткування;
- дохід інвестора після оподаткування;
- дохід банку за виданим кре...
