Норматив питомих витрат множиться на загальну площу або на загальний обсяг, отримують вартість оцінюваного будинку (споруди). Суть поелементного методу полягає в тому, що будівлі розбиваються на окремі елементи: фундамент, цоколь, стіни, каркас, перекриття, дах і т. д. інструментом оцінки збираються дані витрат по кожному елементу. Потім підсумовуванням поелементних витрат розраховують загальну вартість зданія.Метод кошторисного розрахунку передбачає складання проектного кошторису на будівництво будинку із зазначенням переліку будівельно-монтажних робіт і витрат по кожному виду робіт на зароблену плату, матеріали, електроенергію, інструменти, спецоснащеніе та ін
Етап 4. Визначення зносу. p> Сукупний знос - це сумарні втрати відновної вартості майна підприємства, викликані трьома видами зносу, тобто втрати у вартості з різних причин у зв'язку з фізичним руйнуванням, функціональним і зовнішнім старінням.
Види зносу: фізичний; функціональний; зовнішній. Способи визначення зносу: експертний; нормативний; вартісної. Знос вважається переборним, якщо витрати на його усунення менше, ніж добавляемая вартість майна за рахунок його усунення. Знос вважається непереборним, якщо витрати на його усунення перевищують додається вартість майна за рахунок його усунення. У момент, коли оцінюваний об'єкт не може прибутково використовуватися, або перестає робити внесок у вартість майна, тобто наприкінці його економічного життя, знос дорівнює 100%. Методи визначення сукупного зносу:
метод В«Терміну життяВ»;
метод порівняння продажів;
метод розбиття.
3. Порівняльний підхід до оцінці вартості нерухомості підприємства
При використанні порівняльного підходу оцінювачу слід почати 5 кроків:
1) Вивчити ринок і вибрати середовище продажів і лістингів (пропозиції на продаж), то є ті об'єкти нерухомості, які найбільш порівняти з оцінюваним об'єктом. Як правило, найбільш актуальні та подібні зіставні продажі служать кращими показниками вартості оцінюваного об'єкта.
2) Зібрати і перевірити інформацію по кожному відібраному об'єкту:
про ціну продажу і запитуваною ціною;
про дату угоди;
про фізичні характеристики;
про місцезнаходження об'єкта;
про будь особливих умовах угоди,
3) Проаналізувати і порівняти кожен об'єкт з оцінюваним:
по часу продажу, за місцем розташування;
по фізичним характеристикам;
по умовами продажу.
4) Скоректувати ціни продажів або запитувані (лістингові) ціни по кожному сопоставимому об'єкту відповідно з наявними відмінностями між ним і оцінюваним об'єктом.
Величини поправок до цін визначаються на основі аналізу ринку з використанням методу В«Порівнянних парВ», регресійного аналізу та інших методів. p> 5) Узгодити скориговані ціни порівнянних об'єктів нерухомості і прийти до показника вартості оцінюваного об'єкта.
ТЕМА 4. ОСОБЛИВОСТІ ОЦІНКИ ОСНОВНИХ ВИДІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА. br/>
1. Склад нерухомості підприємства. Сутність і особливості оцінки вартості земельної ділянки
Нерухомість - Це земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що пов'язано міцно з землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
До складу нерухомості підприємства входять:
♦ земельні ділянки;
♦ природні елементи;
♦ поліпшення.
Земельна ділянка - частина поверхні землі, що має встановлені межі, площа, місце розташування, правовий статус та інші характеристики, що відображаються у Державний земельний кадастр і документах державної реєстрації.
Природні елементи - дерева, пагорби, водойми, ліси, поля і т.д.
Покращення - Всі зміни, які є результатом діяльності людини по перетворенню вільного і неосвоєної ділянки для цілей його використання.
До складу поліпшень підприємства входять: будівлі, споруди, виробничі та складські приміщення, благоустрій території, багаторічні насадження капітальні вкладення в нерухомість (або її окремі елементи).
Споруди - Всі будівлі і перетворення, здійснені на земельній ділянці. p> Будівлі - один з видів споруд.
Витрати на благоустрій території - всі витрати, пов'язані з облаштуванням земельної ділянки, в тому числі: влаштування доріг, майданчиків для стоянки автомобілів, архітектурне облаштування території, посадка багаторічних насаджень та ін
Багаторічні насадження - сільськогосподарське угіддя, зайняте культурними деревними, чагарниковими або трав'янистими багаторічними рослинами, призначеними для вирощування плодово-ягідної продукції або винограду, а також спеціальних технічних і лікарських культур.
Оцінка земельних ділянок підприємств - це новий напрямок оціночної діяльності в Республіці Білорусь. З...
