и узгодження;
Етапи узгодження також можна віднести до проблем іпотеки. Етап узгодження з кредитором і страховою компанією знайденого іпотечного варіанту таїть у собі для претендента на кредитування масу «підводних каменів» і небезпек, зокрема неспівпадання ціни об'єкта застави та оціночної вартості, що надається оцінною компанією. Неможливість вказати в договорі купівлі-продажу предмета іпотеки заниженою вартістю нерухомості, часто вимагається для оптимізації оподаткування, теж відноситься до проблем іпотеки. Нерідко банки ставлять особливі умови до позичальників. Так, «Альфа-банк» висуває наступні вимоги до бажаючих взяти кредит на торгово-офісну нерухомість: всі орендні потоки по об'єкту повинні бути заведені в кредитує банк. При цьому чисті потоки від здачі об'єкта в оренду повинні бути достатні для обслуговування та погашення кредиту.
. Складність оформлення нерухомості у власність.
У багатьох випадках система реєстрів нерухомості організована так, що права власності на об'єкти нерухомості закріплені нечітко. Приміром, за некоректної реєстрації прав володіння нинішнім продавцем або навіть девелопером, кіт?? Рий пропонує конкретний проект до продажу, може виявитися, що на один і той же об'єкт нерухомості претендує кілька осіб. Ще є такий дражливий момент, як певні плани міської влади на деякі ділянки і на землю. Може виявитися, що будівля, яка зараз будується або, навпаки, вже давно побудовано, підлягає знесенню, а на його місці повинна проходити дорога.
. Високі витрати позичальника;
Це в першу чергу високі вимоги про мінімальний початковому внеску (даунпейменте), він коливається від 20 до 50% вартості об'єкта (на Заході первинний платіж складає від 5 до 15%). Проблемою також є додаткові фінансові витрати, наприклад, на нотаріальне оформлення і оплату посередників. Крім цього важливою вимогою до укладення договору кредитування є страхування, за договором якого банк є основним вигодонабувачем. Ризики, пов'язані з збереженням об'єкта застави, необхідно скорочувати за допомогою страхування. Це, природно, збільшує витрати, але будь-яка нормальна інвестор не відмовляється від такого інструменту, як страхування. Втім, ніхто й не дасть кредит, поки об'єкт застави не буде застрахований;
. Короткий термін кредитування;
Російські банки воліють давати кредит не більше ніж на 5-7 років, в той час як іноземні банки - на 10-12;
11. Високі вимоги до позичальника;
Позичальник по бізнес-іпотеку повинен відповідати певним вимогам банків: вести «прозорий» бізнес, мати можливість перекредитуватися в іншому банку на короткий термін, поки не буде зареєстрований договір купівлі-продажу приміщення та укладено договір іпотеки (до жаль, це не можна зробити одночасно);
. Наявність обтяження комерційної нерухомості;
Перехід права власності при купівлі комерційної нерухомості не скасовує наявні обтяження. Так, наприклад, можуть виникнути проблеми з орендарями, так як після реалізації будівлі договори оренди не розриваються. Справа в тому, що якщо новий власник будівлі захоче його продати, то йому доведеться заплатити неустойку або якось домовитися з орендарями.
Додатковими перешкодами в розвитку бізнес-іпотеки для кредиторів є:
