оціночної діяльності. Так, наприклад, для оподаткування нерухомості, що належить фізичним особам, визначається інвентаризаційна вартість для прийняття рішення про здійснення угоди, в якої є зацікавленість, - ринкова вартість майна.
2) Складання плану робіт
На цьому етапі визначаються:
графік робіт з оцінки;
джерела та способи збору інформації;
витрати на збір і обробку інформації;
оціночна методологія, соответствующая меті оцінки та обраному виду оціночної вартості;
винагороду оцінювача.
Інформація, необхідна для проведення оцінки, може бути отримана з періодичних видань та іншої літератури, присвяченої ринкам нерухомості, в спеціалізованих базах даних, в державних і муніципальних органах, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість, в ріелтерських і будівельних фірмах, у інших оцінювачів. Більшість професійних оцінювачів володіють власними базами даних. Для отримання інформації можуть знадобитися відповідні фахівці, відрядження в інші регіони, маркетингові, соціологічні та ін дослідження. Витрати на збір та обробку інформації можуть включати:
витрати на доступ до платних баз даних і інших джерел інформації;
оплату послуг фахівців, які залучаються до оцінки (залежно від обставин оцінювач може скористатися послугами юристів, бухгалтерів, будівельників, архітекторів та ін фахівців);
витрати на відрядження;
оплату маркетингових, соціологічних та інших досліджень;
витрати на виготовлення матеріалів до звіту про оцінку (карти, схеми, креслення, таблиці, фотоматеріали тощо).
Винагорода оцінювача встановлюється виходячи їх усіх запланованих витрат з урахуванням складності завдання та обсягу робіт.
3) Збір та обробка даних.
На цьому етапі оцінювач збирає дані, що стосуються не тільки самого оцінюваного об'єкта, але і його найближчих околиць, а також району, поселення (селища, міста) і регіону його місцезнаходження. Залежно від природи оцінюваного об'єкта може знадобитися інформація про аналогічні об'єктах в інших регіонах або навіть інших країнах.
Оцінювачу можуть знадобитися дані про продажних цінах аналогічних об'єктів, про розцінки на будівельні роботи, інші економічні дані, інформація про довкіллю (клімат, екологія, геологія і т.д.), дані про соціальні (демографічних, релігійних, культурних та ін), правових, політичних та інших факторах, що впливають на вартість оцінюваного об'єкта.
Особливу увагу слід приділити перевірці повноти та достовірності зібраної інформації. Дані, щодо яких є непереборні сумніви в їх повноті або достовірності, повинні бути відкинуті.
Зібрані дані повинні бути відпрацьовані і підготовлені для подальшого використання в оціночному процесі. Може знадобитися внесення обгрунтованих коригувань, що уточнюють і доповнюють дані.
4) Оцінка вартості земельної ділянки.
Якщо земельна ділянка входить до складу оцінюваного об'єкта, оцінка його вартості проводиться, як правило, окремо від оцінки вартості розташованих на ній будівель і споруд.
Три загальноприйнятих методу оцінки нерухомості.
Це метод прямого порівняння продажів, витратний, дохідний методи.
Метод прямого порівняння продажів заснований на зіставленні оцінюваного об'єкта і порівнянних (тобто аналогічних йому за своїми властивостями) о...
