хом використовуватися як адміністративне, промислове, складське або житлове. Кожному з таких альтернативних варіантів використання відповідає певна структура очікуваних вигод, а значить, певна вартість об'єкта.
З розгляду не повинні виключатися і варіанти, перед-які вважають повне звільнення земельної ділянки від існуючих будівель і будівництво нових. Так, наприклад, навчаючи стік в зручному мальовничому місці, зайнятий складським будівлею, було б розумно повністю звільнити і забудувати сучасними житловими будинками. Старе житлова будівля в діловому центрі міста, можливо, слід було б після відповідної реконструкції використовувати як офісне.
Найкращим і найбільш ефективним використанням називається варіант, що задовольняють чотирма критеріями:
а) відповідність усім правовим вимогам і обмеженням;
б) фізична можливість;
в) економічна здійсненність;
г) максимальна продуктивність, тобто забезпечення найвищої вартості об'єкта на дату оцінки.
Економічно раціональний власник, прагне до максимізації корисності, вибере саме такий варіант використання об'єкта, якому буде відповідати його найвища вартість. Не обов'язково ним виявиться існуючий варіант використання об'єкта, тому оцінювач повинен рас дивитися альтернативні рішення і знайти серед них найкраще, керуючись чотирма наведеними вище критеріями.
Економічна здійсненність розуміється як можливість реалізації розглянутого варіанту протягом розумного часу з отриманням достатньої віддачі на інвестиції. Так, наприклад, проект будівництва сучасного бізнес-центру на місці застарілого будівлі може відповідати всім вимогам законодавства та обмеженням і задовольняти критерієм фізичної можливості. Проте обсяг інвестицій, необхідних для цього, може виявитися занадто великим, а термін реалізації проекту - занадто тривалим. Отже, такий варіант як економічно нездійсненний не може вважатися найкращим і найбільш ефективним використанням.
2. Процес оцінки
Процес оцінки - це послідовність дій, які виконуються в ході визначення вартості.
Процес оцінки зазвичай включає наступні етапи:
) Постановка завдання.
На етапі постановки завдання:
ідентифікується і детально описується оцінюваний об'єкт;
встановлюється мета оцінки;
встановлюється вид оціночної вартості (ринкова, інвестиційна або інша), що підлягає визначенню в ході оцінки;
Ідентифікуючи оцінюваний об'єкт, слід, перш за все, визначити і письмово зафіксувати його місце розташування, статус і фізичний склад.
Мета оцінки - це можливість використання висновку про оціночну вартість.
Вона багато в чому визначає зумовлює вид оціночної вартості, яка повинна бути визначена, характер використовуваних даних, принципи, судження і підходи, якими керується оцінювач. Тому однозначне визначення і фіксація мети оцінки проводиться саме на етапі постановки завдання.
Вид оціночної вартості, що фіксується при постановці завдання, повинен відповідати меті оцінки та визначатися відповідно до законодавчих стандартами і загальноприйнятими правилами ...
