ся для цілей оподаткування майна юридичних і фізичних осіб, при арешті нерухомого майна, для аналізу найкращого і найбільш ефективного використання ділянки землі.
Визначення вартості земельної ділянки
Відповідно до ст. 35 ГК РФ при переході права власності на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває право на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, будовою, спорудою та необхідної для їх використання, на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник.
З усіх методів оцінки землі визначальне значення має метод порівняльного аналізу продажів.
Відновлювальна вартість будівництва оцінюється об'єкта нерухомості розраховується в поточних цінах як нового (без урахування накопиченого зносу) та співвіднесення до дати оцінки. В основі визначення восстано?? Даткови вартості лежить розрахунок витрат, пов'язаних з будівництвом об'єкта та здачею його замовнику. Залежно від порядку обліку цих витрат у собівартості будівництва прийнято виділяти прямі і непрямі витрати.
Прямі витрати безпосередньо пов'язані з будівництвом (вартість матеріалів, заробітна плата будівельних робітників, вартість будівельних машин і механізмів тощо). Непрямі витрати - витрати, що не відносяться безпосередньо до будівництва (гонорари проектно-кошторисних організаціям, вартість інвестицій у землю, маркетингові, страхові та рекламні витрати тощо). Прибуток девелопера відображає витрати на управління і організацію будівництва, загальний нагляд і пов'язаний з девелопментом підприємницький ризик. Прибуток підприємця визначається як частина прибутку від продажу об'єкта. Незалежно від величини відсотка і відповідної йому основи (складової частини вартості власності), величина підприємницького прибутку залишається постійною.
Основним джерелом порівняльних даних про витратною вартості об'єктів нерухомості є будівельні підряди на зведення споруд, подібні оцінюваного. Крім того, проектують оцінювачі зазвичай ведуть власні бази даних поточних цін на готові будинки, офісні будівлі, квартири, готелі, будівлі магазинів і промислові споруди. В даний час в Росії існує система нормативів і рівні цін, що визначаються відповідними ціновими індексами.
Побудовані об'єкти під дією різних природних і функціональних факторів втрачають свої експлуатаційні якості і руйнуються. Крім цього, на ринкову вартість об'єкта впливає зовнішнє економічне вплив з боку безпосереднього оточення і зміни ринкового середовища. При цьому розрізняють фізичний знос (втрата експлуатаційних якостей), функціональне старіння (втрата технологічного відповідності та вартості у зв'язку з науково-технічним прогресом), зовнішній чи економічний знос (зміна привабливості об'єкта з точки зору зміни зовнішнього оточення і економічною ситуацією в регіоні). Всі разом ці види зносу складають накопичений знос, який і становитиме різницю між відновною вартістю об'єкта і вартістю відтворення (заміщення) об'єкта оцінки.
Найбільш повним і достовірним джерелом інформації про технічний стан будівлі або споруди служать матеріали натурального обстеження. Першою умовою проведення таких обстежень повинно бути точне визначення функціонального призначення об'єкта оцінки: використання за прямим призначенням або з зміною технологічних і фу...
