ої кризи типовою величиною буде період тривалістю 12 місяців. Це реальний термін, на який можна зробити обґрунтований прогноз.
Прогнозування величини грошових потоків
Для того щоб об'єкт почав приносити прибуток, необхідні певні капіталовкладення. Припускаємо, що перші три місяці прогнозного періоду піде на підготовку об'єкта до здачі в оренду. Починаючи з четвертого місяця, об'єкт почне приносити дохід від здачі в оренду. За даними досліджень орендна ставка в середньому залишиться однаковою протягом прогнозного періоду. Величина капіталовкладень становить
50000 руб .
Далі визначаємо величину чистого операційного доходу.
Визначення чистого операційного доходу
Чистий операційний дохід - розрахована стійка величина доходу, отримана від використання оцінюваного об'єкта після вирахування з дійсного (ефективного) валового доходу всіх витрат по експлуатації об'єкта (крім амортизаційних відрахувань). Розрахунок чистого операційного доходу починається з визначення потенційного валового доходу від використання майна.
Потенційний валовий дохід - це загальний валовий дохід від нерухомості при 100% завантаженні.
Далі в процесі оцінки об'єкта визначався ефективний (дійсний) валовий дохід, який являє собою різницю між потенційним валовим доходом і поправкою на недовикористання об'єкта на повну потужність.
Аналіз ставок оренди
Всі доходи для оцінюваного об'єкта прогнозуються на основі орендної плати для приміщень аналогічного функціонального призначення. У рамках даного підходу проводиться аналіз ринку з метою встановлення орендних ставок для типів будинків, які б були порівнянними з оцінюваними будівлями. Для усунення різниці між об'єктами аналогами й об'єктом оцінки, необхідно провести коректування, щоб порівнянний об'єкт був настільки схожим на оцінюваний, наскільки це можливо.
Дані про відібрані для порівняння об'єктах по орендах аналогічних об'єктів зводяться в таблицю.
Розрахунок ставки дисконтування
Ставка дисконту - коефіцієнт, який використовується для розрахунку поточної вартості грошової суми, одержуваної або виплачуваної в майбутньому. Ставка дисконту відображає взаємозв'язок «ризик - дохід», а також різні види ризику, властиві об'єкту оцінки.
Річна ставка дисконтування в даному випадку формується, як і прибуток підприємця, методом кумулятивного побудови, розрахунок наведений у пункті 2.8.5. Таким чином, місячна ставка дисконтування відповідає%.
Визначення залишкової вартості
Залишкова вартість (реверсія), поряд з потоком доходів, є майбутньої вигодою від інвестицій. У більш широкому сенсі реверсія є очікуване повернення суми капіталу в кінці періоду інвестування. Залишкова вартість приймається рівною чистого операційного доходу в останньому періоді користування об'єктом, з урахуванням коефіцієнта капіталізації. Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відображає взаємозв'язок між доходом і вартістю об'єкта оцінки. Припускаємо, що в останній період користування об'єктом коефіцієнт капіталізації буде дорівнює ставці дисконт.
Визначення ринкової вартості об'єкта з допомогою порівняльного підходу
Підхід до оцінки з точки зору порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю і корисності об'єкт.
Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу.
На етапі збору вихідної інформації знаходять дані про угоди купівлі - продажу об'єктів, подібних з оцінюваним і пропозицій з продажу об'єктів нерухомості, схожих з оцінюваним. Ціни на об'єкти аналогії потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної власності. Вважається, що вартість земельної ділянки автоматично включається у вартість об'єкта розрахованого даним підходом.
Всі коригування визначаються від ціни продажу порівнянного об'єкта з метою виключення відмінностей між ним і об'єктом аналізу. Таким чином, порівнянний об'єкт робиться настільки схожим на оцінюваний, наскільки це можливо. Всі коригування провадяться відповідно до експертної шкалою, розробленою оцінювачем і грунтується на довготривалій статистиці. ...
