Реферат Проведення оцінки нерухомості та оформлення договорів

Тема: Отчеты по практике

велика кількість ризиків різних видів. До факторів ризику відносяться:

. Економічні та політичні фактори;

. Соціальні та регіональні фактори;

. Підприємницький фактор;

. Фактор умов будівництва.

Чим більше сумарний рівень всіх виникаючих в процесі реалізації проекту ризиків, тим більше інвестор повинен отримати в якості компенсації, прибутку.

Прибуток підприємця в даному випадку формується, як і ставка капіталізації, методом кумулятивного побудови, формула розрахунку ПП представлена ??нижче:

ПП=У (R) + R безріск (7)

де: ПП - прибуток підприємця (інвестора) будівельного проекту;

У (R) - сумарний рівень ризиків, що виникають у процесі реалізації будівельного проекту; безризикова - очищена від ризику норма доходу (безризикова ставка).

Безризикова ставка доходу на капітал відображає гарантований дохід, який може бути отриманий від інвестицій з низьким рівнем ризику.

визначення ринкової вартості об'єкта за допомогою дохідного ПІДХОДУ

Дохідний підхід припускає, що вартість нерухомості на дату оцінки дорівнює поточної вартості чистих доходів, які можуть бути отримані власником протягом майбутніх років від здачі об'єкта в оренду або розміщення на його території дохідного бізнесу.

Виходячи з принципу заміщення, прийнято вважати, що дохід, принесений нерухомістю, у разі розміщення в ній дохідного бізнесу, дорівнює економії на оренді, тобто аналогічний доходу, отриманого від здачі приміщення в оренду. При оцінці нерухомості, на відміну від оцінки бізнесу, розходженням в ризиках оренди та бізнесу прийнято нехтувати.

Функціональне призначення приміщення для оренди визначають, виходячи з найкращого і найбільш ефективного його використання.

При аналізі доходів і витрат прийнято використовувати як ретроспективні (за минулі періоди), так і прогнозні (у майбутньому) дані. При цьому можна використовувати дані як до, так і після оподаткування. Єдина умова, яку необхідно враховувати при капіталізації доходів - потоки грошових коштів, для різних об'єктів повинні розраховуватися на однаковій основі. У сьогоденні розрахунку використовувалися прогнозні дані.

Розрахунок ринкової вартості в рамках дохідного підходу здійснювався методом дисконтування грошових потоків.

Метод дисконтованих грошових потоків (ДДП) дозволяє оцінити об'єкт у разі отримання від нього нестабільних грошових потоків, моделюючи характерні риси їх надходження. Вартість права користування земельною ділянкою (місце розташування) автоматично включається у вартість об'єкта розрахованого даним методом.

Застосовується метод ДДП, коли:

передбачається, що майбутні грошові потоки будуть істотно відрізнятися від поточних;

є дані, що дозволяють обгрунтувати розмір майбутніх грошових потоків від нерухомості;

потоки доходів і витрат носять сезонний характер;

оцінювана нерухомість - великий багатофункціональний комерційний об'єкт;

об'єкт нерухомості будується або тільки що побудований і вводиться (або введений в дію).

Метод ДДП дозволяє оцінити вартість об'єкта на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків і залишкової вартості.

Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом ДДП здійснюється за формулою:

, (8)

де: PV - поточна вартість; - грошовий потік періоду t;

i - ставка дисконтування грошового потоку періоду t; - залишкова вартість.

Для розрахунку ДДП необхідні дані:

тривалість прогнозного періоду;

прогнозні величини грошових потоків, включаючи реверсію;

ставка дисконтування.

Основні кроки при застосуванні даного підходу до визначення вартості:

· Визначення прогнозного періоду;

· Прогнозування величини грошових потоків;

· Визначення ставки дисконтування;