на ринок, які необхідні для отримання найкращої ціни;
для оподаткування - вартість об'єкта оцінки, обумовлена ??для обчислення податкової бази і який розраховується відповідно до положень нормативних правових актів - це ринкова або відновна вартість залежно від об'єкта нерухомості; в Росії використовується інвентаризаційна вартість, що базується на відновлювальній;
утилізаційна - вартість об'єкта оцінки, рівна ринкової вартості матеріалів, які він в себе включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки;
діючого підприємства - вартість єдиного майнового комплексу, що визначається відповідно до результатами функціонування сформованого виробництва; при цьому оцінка вартості окремих об'єктів підприємства полягає у визначенні внеску, який вносять ці об'єкти в якості складових компонентів діючого підприємства.
Далі відбувається виявлення предмета оцінки - встановлення майнових прав, пов'язаних з об'єктом оцінки. Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним тепер здійснюють новостворені установи юстиції з реєстрації прав - самостійні юридичні особи, підзвітні і контрольовані Міністерством юстиції РФ.
Факт державної реєстрації виникнення і переходу прав на нерухоме майно засвідчується видачею свідоцтва, і на документах, що виражають зміст угоди, робиться спеціальний напис. Сама процедура реєстрації зводиться до записів інформації про права на кожен об'єкт нерухомості і його параметрах в Єдиному державному реєстрі.
Встановлюється дата проведення оцінки - календарна дата, за станом на яку визначається вартість об'єкта оцінки.
Формулюються обмежуючі умови - заяви у звіті, що описують перешкоди або обставини, які впливають на оцінку вартості майна
етап. Складання плану і договору на проведення оцінки нерухомості.
Визначаються джерела інформації, методи оцінки нерухомості та потім складається план роботи.
Підсумовуються витрати на проведення оцінки нерухомості та обмовляється грошову винагороду за проведення оцінки нерухомості.
Складається договір на оцінку нерухомості.
етап. Збір та аналіз інформації про об'єкт нерухомості
Збір та обробка наступної інформації та документації:
правовстановлюючих документів, відомостей про обтяження об'єкта оцінки правами інших осіб;
даних бухгалтерського обліку та звітності, що відносяться до об'єкта оцінки;
інформації про технічних і експлуатаційних характеристиках об'єкта оцінки;
інформації, необхідної для встановлення кількісних та якісних характеристик об'єкта оцінки з метою визначення його вартості, а також іншої інформації, пов'язаної з об'єктом оцінки.
Аналіз ринку, до якого відноситься об'єкт оцінки, поточної кон'юнктури і тенденцій, а також вибір аналогів об'єкта оцінки та його обгрунтування.
Огляд об'єкта та прилеглої території, опис юридичного статусу об'єкта нерухомості, фізичних і економічних характеристик, розташування.
Аналіз і обробка інформації
етап. Аналіз кращого і найбільш ефективного використання нерухомості
Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання як уже забудованого, так і предположительного вакантного земельної ділянки.
Правова обгрунтованість обраного варіанту використання, фізична здійсненність і фінансова доцільність.
Визначення найвищої вартості нерухомості.
етап. Розрахунок оціночної вартості об'єкта нерухомості на основі трьох підходів
Оцінка вартості на основі дохідного підходу Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.
Капіталізація доходу - це процес, що визначає взаємозв'язок майбутнього доходу і поточної вартості об'єкта.
Базова формула дохідного підходу:
С=ЧД/К,
де С (V) - вартість нерухомості;
ЧД (I) - очікуваний дохід від оцінюваної нерухомості. Під доходом зазвичай мається на увазі чистий операційний дохід, який здатна приносити нерухомість за період;
К (R) - норма доходу або прибутку - це коефіцієнт або ставка капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації - норма доходу, що відображає взаємозв'язок між доходом і вартістю об'єкта оцінки.
Ставка капіталізації - це відношення ...
