ринкової вартості майна до принесеному їм чистому доходу.
Ставка дисконтування - норма складного відсотка, яка застосовується при перерахунку в певний момент часу вартості грошових потоків, що виникають в результаті використання майна.
Модель капіталізації доходу
Етапи дохідного підходу:
Розрахунок валового доходу від використання об'єкта на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку оренди для порівнянних об'єктів.
Оцінка втрат від неповного завантаження (здачі в оренду) і не стягнутих орендних платежів проводиться на основі аналізу ринку, характеру його динаміки стосовно до оцінюваної нерухомості. Раслічена таким чином величина віднімається з валового доходу, а підсумковий показник є дійсним валовим доходом.
Розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки:
? операційних (експлуатаційних) - витрати по експлуатації об'єкта;
? фіксованих - витрати на обслуговування кредиторської заборгованості (відсотків за кредитами, амортизаційних відрахувань, податків платежів і т.д.);
? резерви - витрати на покупку (заміну) приладдя для об'єкта нерухомості.
Визначення величини чистого доходу від продажу об'єкта.
Розрахунок коефіцієнта капіталізації.
Дохідний підхід оцінює вартість нерухомості в даний момент як поточну вартість майбутніх грошових потоків, тобто відображає:
якість і кількість доходу, який об'єкт нерухомості може принести протягом свого терміну служби;
ризики, характерні як для оцінюваного об'єкта, так і для регіону.
Дохідний підхід використовується при визначенні:
інвестиційної вартості, оскільки потенційний інвестор не сплатить за об'єкт більшу суму, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цього об'єкта;
ринкової вартості.
Оцінка вартості нерухомості на основі порівняльного підходу
Порівняльний підхід до оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта нерухомості з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними.
Умови застосування порівняльного підходу для оцінки нерухомості:
Об'єкт не повинен бути унікальним.
Інформація повинна бути вичерпною, що включає умови здійснення операцій.
Фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів оцінюваної нерухомості, повинні бути порівнянні.
Порівняльний підхід базується на принципах:
? заміщення;
? збалансованості;
? попиту та пропозиції.
Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідна коригування зіставних продажів. Розрахунок та внесення коригувань проводиться на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника.
Найбільш важливим є точне визначення поправочних коефіцієнтів (див. Малюнок 1).
Малюнок 1 - види коригувань.
Процентні поправки вносяться шляхом множення ціни продажу об'єкта-аналога або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінностей в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищувальний коефіцієнт, якщо гірше - понижуючий.
Вартісні поправки:
? абсолютні поправки, внесені до одиниці порівняння, змінюють ціну проданого об'єкта-аналога на певну суму, в яку оцінюється відмінність в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Позитивна поправка вноситься, якщо оцінюваний об'єкт краще порівнянного аналога, негативна, якщо гірше;
? грошові поправки, внесені до ціни проданого об'єкта-аналога в цілому, змінюють її на певну суму, в яку оцінюються відмінності в характеристиках.
Кумулятивні процентні поправки визначаються шляхом перемноження всіх індивідуальних процентних поправок.
Поправка у формі загальної угруповання використовується зазвичай на розвиненому ринку нерухомості, де є велика кількість продажів.
Сукупна коригування здійснюється в рамках виділеної групи порівнянних об'єктів.
Послідовність внесення поправок:
? Поправка на умови фінансування.
? Поправка на особливі умови продажів.
? Поправка на час продажу.
