.
У даній роботі ми використовували метод прямого порівняння продажів, як найбільш об'єктивний, що пов'язано з порівняно високою розвиненістю ринку житлової нерухомості в регіоні.
На етапі збору інформації не вдалося зібрати достатню кількість документально підтверджених даних про відбулися угодах купівлі-продажу аналогічних об'єктів, тому при порівняльному аналізі вартості об'єкта оцінки з цінами аналогів були використані дані за цінами пропозицій (публічніх оферт) аналогічних об'єктів, взятих з відкритих джерел.
При відсутності у вільному доступі баз даних з цінами реальних угод дані публічних оферт найбільш близькі до реальних цін угод купівлі-продажу, і, отже, найбільшою мірою відповідають вимогам законодавства.
Такий підхід застосовується тому, що покупець перш, ніж прийняти рішення про покупку нерухомості, проаналізує поточний ринкова пропозиція і прийде до висновку про можливу ціну пропонованої квартири, враховуючи всі достоїнства і недоліки щодо об'єктів порівняння.
На момент проведення оцінки на ринку пропонувалося кілька аналогів з відповідним місцеположенням і порівнянних за своїми основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам з об'єктом оцінки. Дані про аналоги проаналізовані та зведені в розрахункову таблицю 7.
Після того, як визначено об'єкти-аналоги, необхідно підібрати одиниці порівняння, оскільки кількісні характеристики об'єкта оцінки та об'єктів-аналогів відрізняються. У даній роботі будемо оперувати ціною за одиницю площі, тобто одиницею порівняння буде ціна 1 м2.
Наступним етапом методу прямого порівняння продажів є внесення поправок на виділені відмінності в ціноутворюючих характеристиках порівнюваних об'єктів. На даному етапі потрібно відповісти на запитання, за яку суму був би проданий аналог, володій він такими ж характеристиками, що і об'єкт оцінки.
Основне правило внесення процентних поправок: негативна коригування вноситься, якщо по даному показнику аналог перевершує об'єкт оцінки, а позитивна - якщо поступається.
Вносячи поправки, необхідно пам'ятати, що коректувань піддаються об'єкти-аналоги, об'єкт оцінки ніколи не коригується.
При внесенні поправок необхідно піддати коректувань кожну відрізняється характеристику - елемент порівняння.
Елементи порівняння прийнято ділити на дві групи. Перша група - елементи, що відносяться до умов угоди і станом ринку (поправки проводяться шляхом застосування кожної наступної поправки до попереднього результату скоригованої ціни). Перша група включає в себе: склад переданих прав власності, умови фінансування угоди, умови продажу, час продажу.
Друга група - елементи, що відносяться безпосередньо до об'єкта нерухомості (виробляються шляхом застосування поправок кожного елемента до результату, отриманого після коригування на умови ринку в довільному порядку). Склад другої групи: місце розташування, фізичні та економічні характеристики, додаткові компоненти.
Розрахунок скоригованих цін об'єктів аналогів проведений в таблиці 8.
Розмір величини поправок, необхідних для розрахунку скоригованих цін об'єктів-аналогів, визначений за результатами дослідження ринку.
Передані права - в рамках даної роботи об'єкти-аналоги обрані з аналогічним правовим титулом, як і об'єкт оцінки. Тому коригування не вводилася. Значення коригування 0%.
Умови фінансування угоди.
Ціни, за якими виставлені об'єкти аналоги на ринок нерухомості, мають на увазі під собою, що умови фінансування будуть ринковими, що підтверджується бесідами з продавцями і їх агентами.
Оскільки ринкові ціни пропозицій містять, як правило, певну величину знижки, яку продавець, при певній наполегливості потенційного покупця, готовий йому надати, то для адекватного аналізу таких цін необхідно зробити відповідну поправку.
При визначенні величини поправки на вторговування, ми спиралися на роботу [19, с.2], в якій автор досліджував залежність величини цієї поправки від виду продаваної або здається в оренду нерухомості і розмірів населеного пункту, в якому ця нерухомість розташована. Результати цих досліджень представлені в таблиці 9.
Таблиця 7. Результуюча таблиця з даними про рекомендовані величинах поправок на вторговування
Чисельність населеного пункту, тис. чел.Жілая нерухомість, знижка,% Комерційна нерухомість, знижка,% Промислова і складська нерухомість, знижка,% Земельні ділянки, знижка,% До 2506797От 250 до 5004575Свише 5002353
Таким чином, для ринку житлової нерухомості м Соль-Илецк (населе...
