підходящої для даного проекту величини підприємницького прибутку.
. Визначення величини накопиченого зносу об'єкта.
. Зменшення вартості заміщення на суму зносу для отримання залишкової вартості заміщення об'єкта (2 + 3 + 4-5).
. Оцінка ринкової вартості повного права власності нерухомості (5 + 1).
При оцінці вартості вбудованих приміщень в окремо-розташованому будинку застосування витратного підходу пов'язано з рядом труднощів, а саме:
Виділення земельної ділянки, що припадає безпосередньо на вбудовані приміщення, зазвичай не проводиться. Земельна ділянка, як правило, виділяється під всі будівлі і передбачається, що власник вбудованих приміщень претендує на права на земельну ділянку в обсязі, пропорційному частці його приміщень в загальній площі приміщень в будівлі.
Володіння вбудованими приміщеннями в будівлі припускає володіння конструктивними елементами будівлі, обмеженими не тільки фактичним обсягом даних приміщень у будівлі, але так само володіння відповідною частиною площ загального користування, а так же загальних конструктивних елементів будівлі, таких як фундаменти , цоколь, покрівля, підведення комунікацій. Визначити точно, яка частка з перелічених вище елементів припадає на вбудовані приміщення, на практиці, представляється украй скрутним.
Найвищу вартість об'єкт нерухомості (як земельно-майновий комплекс) набуває при розгляді його в цілому, так само як при розгляді його частини (у нашому випадку вбудованих приміщень) як складової окремого об'єкта нерухомості. Визначати вартість затрать на заміщення тільки частини цілого об'єкта нерухомості, у відриві від вартості основної його частини, видається некоректним, оскільки техніко-економічні параметри всього об'єкта нерухомості справляють істотний вплив на вартість 1 куб. м. м об'єму або 1 кв. м. загальної площі його складових.
При розгляді вбудованих приміщень, аналізуючи одержувані різними підходами результати розрахунку вартості необхідно зауважити, що в більшості випадків, при розгляді високоліквідних об'єктів комерційної (нежитлової) нерухомості, вартість відтворення поліпшень становить частку, набагато меншу, ніж 50% від загальної вартості об'єкта. При визначенні вартості земельної ділянки під об'єктом методами порівняльного підходу з наступним додаванням вартості заміщення (відтворення) поліпшень об'єкта, що отримується в результаті величина не порівнянна (значно нижче) ніж вартість об'єкта, розрахована порівняльним і прибутковим підходами. Дана ситуація пов'язана з низкою причин, основними з яких є неможливість достовірного обліку всіх витрат, що супроводжують процес відтворення об'єкта нерухомості, неможливість врахувати індивідуальних особливостей об'єкта нерухомості (таких як індивідуальні в кожному випадку технічні умови, витрати, пов'язані з отриманням і звільненням під забудову земельної ділянки та інші), а так само неможливістю коректного відображення постійно мінливої ??ринкової ситуації (стрімке зростання цін на нерухомість за останні два роки не дозволяє об'єктивно зафіксувати рентабельність інвестицій у секторі промислового і цивільного будівництва).
Висновки:
При проведенні оцінки даного об'єкта витратний підхід не застосовувався з наступних причин:
. Витратний підхід не відображає реальної ринкової вартості об'єкта оцінки.
. Для визначення вартості заміщення частини приміщень необхідно спочатку розрахувати вартість заміщення всієї будівлі. Для цього необхідно мати проектно-кошторисну документацію або об'ємно-планувальне рішення і технічний опис конструктивних елементів будівлі, в якій розташований об'єкт оцінки.
Розділ 5. Узгодження результатів оцінки, визначення підсумкової вартості
Таблиця 17 - Узгодження результатів
№ п/п Найменування об'ектаСтоімость за витратним підходу, руб.Стоімость з порівняльного підходу, руб.Стоімость по дохідного підходу, руб.13-кімнатна квартира, призначення: житлове, загальна площа 67,8 кв.м , поверх 8, розташованої за адресою: Пермський край, г. Пермь, Дзержинський район, вул. Челюскінців, д., Кв. НЕ пріменялся4 216 143не застосовувався
Аналізуючи застосовність кожного методу для оцінки об'єкта, ми прийшли до наступних висновків, що відображає достовірність використання кожного методу для визначення підсумкової вартості:
Єдино можливим підходом до 3-х кімнатної в багатоквартирному будинку з трьох існуючих можна вважати порівняльний підхід, який в силу добре розвиненої системи інформаційного забезпечення дає найбільш об'єктивні результати.
Беручи до уваги наявність статистичних даних, до даного підходу пр...
