тість фінансування будівництва;
В· витрати на рекламу, маркетинг й продаж об'єкта;
В· адміністративні та інші витрати забудовника. p> Розмір непрямих витрат визначається з урахуванням сформованих на ринку тарифів на роботи та послуги з даними позиціях.
Прибуток підприємця є сформованої ринкової нормою, стимулюючої підприємця на інвестування будівельного проекту. Величина прибутку визначається методом експертних оцінок на основі ринкової інформації.
Застосування витратного методу необхідно при аналізі нового будівництва; реконструкції будівель; оцінці для цілей оподаткування; для виявлення надприбутків при оцінці нерухомості; при оцінці для цілей страхування; оцінці наслідків стихійних лих; оцінці спеціальних будівель і споруд.
У умовах же переходу до ринкових умов витратний метод є в оцінці визначальним, так як для застосування інших методів потрібно обширна ринкова інформація, яка через нерозвиненого ринку відсутня. Однак завжди слід пам'ятати, що витрати на будівництво є лише базисом ринкової вартості і найчастіше бувають або більше, або менше її.
Наприклад, ринкова вартість елітного готелю, розташованої у невдалому місці (На околиці міста), буде менше, ніж вартість, визначена витратним методом. У свою чергу, ринкова вартість комплексу автозаправної станції на певному етапі може бути більше витрат на будівництво.
У умовах становлення ринку, коли йде переорієнтація виробництва на нові технології, може здатися, що об'єкт нерухомості взагалі не мати вартості. Наприклад, якщо підприємство виробляє нікому не потрібну продукцію та її виробничі площі не піддаються реконструкції під нове виробництво, то ринкова вартість такої нерухомості прагне до нуля. Застосування ж витратного методу приведе в цьому випадку до неправильної орієнтації потенційних покупців.
У Нині у Росії цей момент нерідко враховується при неправильній оцінці основних фондів підприємств, так як їх переоцінка проводиться в основному за витратним методом і оцінювачу слід пам'ятати, що балансова вартість основних фондів підприємств не відповідає їх ринкової вартості.
Наступним методом оцінки, який можна застосувати саме для Росії, - є метод оцінки, заснований на аналізі найбільш ефективного використання нерухомості, і цей аналіз пов'язаний з визначенням того виду використання, який буде приносити власнику максимальний дохід, тобто метод капіталізації доходів.
Метод капіталізації доходу за оцінці ринкової вартості нерухомості реалізується в такій послідовності:
В· прогнозування майбутніх доходів;
В· капіталізація майбутніх доходів. p> Майбутні доходи, що генеруються об'єктом нерухомості, діляться на два типи: доходи від операційної (Експлуатаційної) діяльності в результаті комерційних орендних відносин та доходи від реверсії.
Доходи від операційної (Експлуатаційної) діяльності прогнозуються шляхом складання реконструйованого (гіпотетичного) звіту про доходи. Дохід від реверсії прогнозується:
В· безпосереднім призначенням абсолютної величини реверсії;
В· призначенням відносної зміни вартості нерухомості за період володіння;
В· з застосуванням термінального коефіцієнта капіталізації. p> Капіталізації майбутніх доходів у справжню вартість може виконуватися:
В· методом прямої капіталізації;
В· методом капіталізації за нормою віддачі. p> Вихідною передумовою методу прямої капіталізації є сталість і нескінченність капіталізується доходу. У методі прямої капіталізації справжня вартість майбутнього потоку доходів визначається як відношення річного доходу, що припадає на право власності або інтерес, до коефіцієнта капіталізації для даного права власності або інтересу. p> Для розрахунку вартості повного права власності визначення загального коефіцієнта капіталізації проводиться на основі ринкових даних. Залежно від наявності вихідної інформації, застосовуються:
В· аналіз порівняльних продажів;
В· розрахунок з використанням коефіцієнта покриття боргу;
В· техніка інвестиційної групи. p> Вихідною передумовою методу капіталізації за нормою віддачі є обмеженість періоду надходження доходу. У методі капіталізації за нормою віддачі перерахунок кінцевого числа майбутніх грошових потоків у справжню вартість виконується при конкретному значенні норми віддачі, відповідної ризику інвестицій у даний вид нерухомості. p> При розрахунках справжньої вартості без урахування умов фінансування метод капіталізації за нормою віддачі формалізується або у вигляді аналізу дисконтованих грошових потоків, або у вигляді розрахункових моделей капіталізації.
Норма дисконтування, застосовувана в аналізі дисконтованих грошових потоків і враховує як систематичні, так і несистематичні ризики, визначається:
- шляхом виділення з ринкових даних про продажі аналогічних об'єктів;
- методом альтернативних інвестицій на фінансовому ри...
