дставі аналізу скоригованих цін продажу об'єктів порівняння, що мають найбільшу схожість з об'єктом оцінки.
За наявності достатньої кількості достовірної ринкової інформації, для визначення вартості методом порівняння продажів допускається застосовувати методи математичної статистики.
2.3 Прибутковий підхід (метод капіталізації доходу)
Цей підхід має на увазі оцінку доходу, який приносить об'єкт нерухомості, і капіталізацію цього доходу в поточну вартість. В основі методу капіталізації доходу лежить принцип очікування, який стверджує, що вартість нерухомості визначається величиною майбутніх вигод від володіння нею. p align="justify"> При використанні прибуткового методу має велике значення і принцип заміщення. Інвесторів цікавить розподіл в часі, гарантії і розмір майбутнього доходу, при цьому, як правило, їм байдужий джерело надходжень. Приміщення капіталу в нерухомість легко підміняється іншими варіантами його вкладення, і попит на дохідну нерухомість сильно залежить від прибутковості альтернативних вкладень. Зростання ставки відсотка або очікуваних доходів від незв'язаних з нерухомістю інвестицій зменшує попит на приносить дохід нерухомість і її ринкову вартість. Дохід і вартість можуть бути пов'язані в цьому методі простим виразом:
I = R * V, (1)
де:
I - дохід;
R - ставка капіталізації;
V - вартість.
Можливе застосування більш складної моделі дохідного методу шляхом дисконтування доходів за періодами з урахуванням різної вартості грошей у часі:
V = I1/(l + R) + I2 (1 + R) 2 + I3 (1 + R) 3 + ... + In/(1 + R) n (2)
де:
V - поточна вартість;
I - дохід або грошові надходження за період;
R - ставка відсотка або ставка дисконту за період;
n-число періодів.
Для застосування цієї моделі необхідна оцінка доходу за кожен період. Дохід останнього періоду повинен включати в себе і суму, яку можна буде отримати від перепродажу нерухомості (вартість реверсії). Дисконтування - це процес приведення майбутньої вартості грошей до їх вартості на даний момент.
Набагато простіше застосування моделі прямої капіталізації. Як правило, в моделі прямої капіталізації використовується величина доходу, одержуваного протягом першого року, і немає необхідності оцінювати вартість реверсії і доходи багатьох майбутніх років. Ставка капіталізації при цьому визначається виходячи з цін продажів аналогічних об'єктів нерухомості. Вона містить забезпечення як норми прибутку на вкладени...
