й капітал, так і норми відшкодування (окупності) самого капіталу.
Сучасний погляд на оцінку дохідної нерухомості допускає два джерела доходу:
орендна плата, яка надходить від здачі власності в оренду;
частину доходу від комерційної експлуатації власності.
Орендна плата - загальноприйнята і найбільш широко використовувана база для визначення прибутковості нерухомості при її оцінці.
Прибутковий метод найбільш зручний для тих видів нерухомості, які найчастіше купуються з метою отримання доходу. До них можна віднести здаються в оренду житлові будинки, комерційні будинки, будівлі під розміщення установ (офісів). Цей підхід насилу застосуємо до таких видів нерухомості, як промислові будівлі, які, як правило, є частиною більш великих виробничих структур і рідко здаються в оренду. p align="justify"> Застосування дохідного методу для об'єктів, частіше здаються в оренду, ніж продаються у власність дозволяє краще використовувати доступну ринкову інформацію. Для визначення ставки орендної плати використовуються досить близькі аналоги, що забезпечують достатню точність та обгрунтованість її оцінки. А для визначення ставки капіталізації або мультиплікатора валового доходу можуть використовуватися і віддалені аналоги, по яких є одночасно інформація про ставки орендної плати та про продажних цінах (в російській практиці це зазвичай пропозиції одночасно про здачу в оренду та про можливий продаж). На орендну плату і на продажну ціну об'єктів певного призначення ціноутворюючі фактори діють приблизно однаково. Тому співвідношення продажної ціни і ставки орендної плати зазвичай змінюється незначно навіть при значних відмінностях параметрів об'єктів. Відповідно, при визначенні значень цих коефіцієнтів, використовуваних в прибутковому методі, можна розглядати і віддалені аналоги, непридатні для використання в методі порівняння продажів. Таким чином, частково долається недолік ринкової інформації про продажі об'єктів-аналогів, близьких до оцінюваного об'єкту.
3. Співвідношення основних методів оцінки нерухомості
Жоден з трьох основних методів (моделей), які звичайно застосовуються при оцінці вартості нерухомості, повністю не відображає розподілу попиту і пропозиції, але всі вони вимагають наявності ринкової інформації.
Метод порівняння продажів виходить з реальних цін продажів аналогічних об'єктів нерухомості, коли перетинаються криві попиту та пропозиції. Угоди, здійснені на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли покупці та продавці добре інформовані і не залежні один від одного, є хорошим орієнтиром тієї ціни, за яку аналогічний об'єкт нерухомості можна було б продати. Внесення поправок до ціни продажів порівнюваних об'єктів нерухомості забезпечує облік відмінност...
