ористання.
Термін служби будівель, побудованих за аналогічним технологіям, становить, за умови своєчасного проведення ремонту - 150 років. Рік побудови будинку - 2007
Розрахунок ставки капіталізації.
Ставка капіталізації=13,98 +0,006=13,99%
Таблиця 2. Розрахунок ставки капіталізації
п / п Найменування показателяЗначеніе показателя1Ставка дісконтірованія13, 982Норма повернення капіталу,% 0,0063 Ставка капіталізаціі13, 99
Розрахунок вартості об'єкта оцінки методом прямої капіталізації доходів здійснюється за наведеною нижче формулою:
де:-вартість об'єкта;
- чистий операційний дохід від експлуатації об'єкта;
- коефіцієнт капіталізації;
- довгострокові темпи зростання грошових потоків.
Довгострокові темпи зростання чистого операційного доходу прогнозуються на рівні 3,10%.
Підсумковий розрахунок вартості об'єкта оцінки в рамках дохідного підходу представлений у наступній таблиці.
Таблиця 3. Підсумковий розрахунок вартості в рамках дохідного підходу
ПоказательОбозначениеЗначениеЧистый операційний дохід, руб.ЧОД4 848 856Ставка капіталізації,% К13, 99Темп приросту грошового потоку,% 3,10 Вартість об'єкта по дохідного підходу, (округлено), руб. 566691
2.2 Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки порівняльним підходом
Метод порівняння продажів визначає ринкову вартість об'єкта на основі аналізу недавніх продажів порівнянних об'єктів заміської нерухомості, які подібні з оцінюваним об'єктом за розміром і напрямком використання. Даний метод визначення вартості передбачає, що ринок встановить ціну для оцінюваного об'єкта тим же самим чином, що і для порівнянних, конкурентних об'єктів.
Використання методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
? дослідження ринку заміської нерухомості Москви з метою отримання Вибір коефіцієнтів. Розмір коригування на загальну площу по всіх трьох аналогам склали максимальні 7,00%.
Веса аналогів.
Розрахунок питомих ваг проводився на підставі даних про сумарний відхиленні первісної вартості об'єктів-аналогів від підсумкової вартості, отриманої після введення всіх коригувань. Розрахунок питомої ваги кожного аналога проводився за такими формулами:
де: Bудi - вага аналога в залежності від відхилення первісної ціни від скоригованої;
хi визначається за формулою:
де: Цi - ціна i-ого аналога до внесення коригувань;
Цiкорр - ціна i-ого аналога після внесення коригувань елементів, що визначають параметри вартості. МАІ реалізується в такій послідовності:
Найменування подходаЗначеніе, руб.Сравнітельний подход41 287 042,00 Прибутковий подход44 566 691,00
1. Будується назад симетрична матриця для виявленої пріоритетності встановлених критеріїв шляхом їх пропорційного порівняння.
Елементом матриці a (i, j) є інтенсивність прояву елемента ієрархії i щодо елемента ієрархії j, яка оцінюється за шкалою відносної важливості від 1 до 9. ...
