уб.
3.3 Витратний підхід оцінки нерухомості
Витратний підхід грунтується на визначенні витрат, які необхідні для відтворення (заміщення) оцінюваного об'єкта нерухомості з урахуванням накопиченого зносу. Вартість існуючого об'єкта власності дорівнює сумі вартості землі і витрат на зведення будівель і споруд, відняти - знос будівель. Вартість об'єкта нерухомості:
V - вартість об'єкта нерухомості;
VL - вартість земельної ділянки;
Vвосст - вартість відновлення (заміщення) будівель, споруд;
D - накопичувальний сумарний знос.
Існує ряд випадків, коли може бути застосований витратний підхід:
· коли оцінюються нові або недавно побудовані об'єкти;
· коли необхідно визначити варіант найкращого і найбільш ефективного використання землі;
· коли необхідно техніко-економічне обгрунтування нового будівництва;
· для оцінки об'єктів незавершеного будівництва;
· для оцінки з метою виділення об'єктів оподаткування (будівля, земельна ділянка);
· для оцінки в цілях страхування;
· для підсумкового узгодження вартості.
Вартість відновлення - вартість будівництва точної копії оцінюваного об'єкта при використанні таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів з аналогічним якістю робіт, що і у об'єкта оцінки.
Вартість заміщення - витрати на будівництво об'єкта нерухомості, з корисністю, еквівалентної корисності оцінюваного об'єкта, але побудованого з використанням сучасних проектних рішень і нормативів.
У процесі оцінки даним методом визначаються прямі і непрямі витрати, необхідні для будівництва існуючої будівлі та створення інфраструктури ділянки, також враховується підприємницька прибуток.
Для перерахунку відновної вартості минулих показників витрат в поточні ціни (на дату оцінки) застосовуються спеціальні індекси.
Методи розрахунку відновної вартості будівель і споруд:
- метод кількісного обстеження (розраховуються витрати на основі нормативів за статтями витрат праці, матеріалів і устаткування, які використані в оцінюваної нерухомості - складання кошторису);
метод розбивки (поділу) по компонентах (окремі будівельні компоненти - фундамент, стіни, перекриття та інші оцінюються за вартісними показниками витрат на одиницю об'єму, які потім сумуються);
метод порівняльної одиниці (заснований на використанні вартості будівництва 1 м 2 або 1 м 3 аналогічного будівлі, корректируемой на відмінності).
Накопичений знос - втрата вартості оцінюваного об'єкта з ряду причин (експлуатація, нові матеріали і технології будівництва, вплив навколишнього середовища та ін.)
Залежно від факторів зниження вартості нерухомості знос підрозділяється на фізичний, функціональний і зовнішній (економічний).
Знос будівель, споруд ділиться також на усувний і непереборний.
Методи визначення зносу будівель і споруд:
- ринкової вибірки або порівняння продажів (зіставлення накопиченого зносу будівель з поточними цінами продажів аналогіч...
