justify">? Поправка на місце розташування.
? Поправка на фізичні характеристики.
Переваги порівняльного підходу при оцінці нерухомості:
? У підсумковій вартості відображається думка типових продавців і покупців.
? У цінах продажів відбивається зміна фінансових умов і інфляція.
? Статично обгрунтований.
? Вносяться коректування на відмінності порівнюваних об'єктів.
? Досить простий у застосуванні і дає надійні результати.
Недоліки порівняльного підходу при оцінці нерухомості:
? Відмінності продажів.
? Складність збору інформації про практичні цінах продажів.
? Проблематичність збору інформації про специфічні умови угоди.
? Залежність від активності ринку.
? Залежність від стабільності ринку.
? Складність узгодження даних про істотно розрізняються продажах.
? Оцінка вартості на основі витратного підходу
Витратний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності.
Інформація, необхідна для застосування витратного підходу:
? Рівень заробітної плати;
? Величина накладних витрат;
? Витрати на обладнання;
? Норми прибутку будівельників у даному регіоні;
? Ринкові ціни на будівельні матеріали.
Етапи витратного підходу:
? Розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (Сз).
? Розрахунок вартості заміщення або відновної вартості (СВС або Сзам).
? Розрахунок накопиченого зносу (всіх видів) (Сизн):
фізичний знос - знос, пов'язаний зі зниженням працездатності об'єкта в результаті природного фізичного старіння та впливу зовнішніх несприятливих факторів;
функціональний знос - знос через невідповідність сучасним вимогам, пропонованим до подібних об'єктів;
зовнішній знос - знос в результаті зміни зовнішніх економічних факторів.
? Розрахунок вартості об'єкта з урахуванням накопиченого зносу: Сон=СВС-Сизн.
? Визначення підсумкової вартості нерухомості: Сіт=Сз + Сон.
Переваги витратного підходу. При оцінці нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним. Даний підхід є доцільним або єдино можливим у наступних випадках:
? техніко-економічний аналіз вартості нового будівництва;
? обґрунтування необхідності відновлення діючого об'єкта;
? оцінка будівель спеціального призначення;
? при оцінці об'єктів в пасивних секторах ринку;
? аналіз ефективності використання землі; вирішення завдань страхування об'єкта;
? вирішення завдань оподаткування;
? при узгодженні вартостей об'єкта нерухомості, отриманих іншими методами.
Недоліки витратного підходу:
? Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості ..
? Спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.
? Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, тому що в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.
етап. Узгодження отриманих результатів і виведення підсумкової величини вартості об'єкта нерухомості.
Як правило, один з підходів вважається базовим, два інших необхідні для коригування отриманих результатів. При цьому враховується значимість і застосовність кожного підходу в конкретній ситуації. Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті про оцінку, може бути визнана рекомендованої для цілей оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати здійснення операції з об'єктом оцінки пройшло не більше 6 місяців.
Підсумкова величина вартості майна виводиться на підставі порівняння результатів застосування різних підходів до оцінки. Метод аналізу ієрархії (МАІ) застосовується для узгодження результатів, отриманих з використанням рі...
