ідності вносити якісь відомості про таку зміну в іпотечний договір.
Таким чином факт загибелі предмета іпотеки вимагає детального підтвердження, в ряді випадків потрібно не тільки юридичні документи, що підтверджують таку загибель, а й проведення спеціальної технічної експертизи, що доводить факт повного знищення спочатку закладеного нерухомого майна. В іншому випадку зведена будівля або споруда на місці втраченого заставленого майна буде розглядатися як реконструкція і в цьому зв'язку на даний об'єкт буде поширюватися раніше виникло іпотечне зобов'язання.
У ряді випадках можливе така зміна заставленого майна, як зміна щодо площі об'єкта, при тому що зовні цей об'єкт залишається в незмінному вигляді. Така зміна можлива у двох випадках: загальна площа будівлі може збільшитися за рахунок раніше неврахованих площ (наприклад площ підвалу), за рахунок уточнення площ і за рахунок демонтажу внутрішніх конструкцій (наприклад стін або перегородок). Зміна такого майна необхідно розглядати перш не в контексті співвідношення таких змін із загибеллю майна, а в рамках можливості визнання договору іпотеки неукладеним в силу недотримання при його укладенні обов'язкових вимог закону, а саме відсутності в договорі даних, що дозволяють визначити предмет договору.
В одному з судових справ. відповідач наполягав на визнанні договору неукладеним у зв'язку з зазначеними вище обставинами. Він вказав на норми законодавства, а саме п. 2 ст. 9 ФЗ Про іпотеку (заставі нерухомості) № 102-ФЗ згідно якої предмет іпотеки визначається в договорі зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом. Достатніми для ідентифікації предмета іпотеки описом, на його думку, є: частини, з яких складається приміщення, їх позначення, площа, а також ідентифікаційний унікальний номер об'єкта нерухомості. Відповідач наполягав, що в укладеному договорі іпотеки не врахована площа підвалу, яка також входить до складу загальної площі будівлі - як єдиного об'єкта. Відповідач пояснив, що підвальне приміщення є повноцінним поверхом, його площа повинна бути включена в загальну площу будівлі. У договорі іпотеки не узгоджено, які саме приміщення (частини приміщенні) входять до складу будівлі є предметом іпотеки, не визначені їх позначення, площі, номери, літери. Загальна площа, зазначена в договорі іпотеки, так само не відповідає дійсності. Після укладення договору іпотеки в результаті проведеного перепланування та освоєння технічного підвалу змінилося його функціональне призначення, а саме, він став підвальним приміщенням, площа якого стала враховуватися у загальній площі закладеного будівлі.
Позиція позивача по даній справі була наступною: позивач вказав, що законодавство не дає розшифровки того, що мається на увазі під достатнім для ідентифікації описом (ст.9. ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». У зв'язку з цим, необхідно вказати, що предмет договору іпотеки повинен бути описаний так, щоб ознаки закладеного об'єкта, зазначені в договорі іпотеки, дозволяли його індивідуалізувати з ряду подібних об'єктів. На момент укладення договору іпотеки опис предмета повністю відповідало всім правовстановлюючим документам. У зв'язку з цим, доводи відповідача про те, що в предметі іпотеки повинні бути зазначені також підвальні приміщення на які не було зареєстровано право власності є неспроможними, тому залежить можна тільки те, на що зареєстровано право власності. Крім того, на момент укладення договору іпотеки в будівлі не було підвальних приміщень на які зареєстровано право власності, а був лише технічний підвал, який згідно з Інструкцією до площі будинку не включається.
Суд встановив, що опис предмета іпотеки відповідало даними технічної документації і було достатнім для його ідентифікації, як того вимагає закон. Також опис предмета іпотеки точно відповідало опису об'єкта права, яке містилося в правовстановлюючих документах. Враховуючи викладене і беручи до уваги, що в договорі всі істотні умови, передбачені законом для даного виду договорів, сторонами узгоджено і дотримані, суд приходить до висновку про те, що договір іпотеки в даному випадку є укладеним. Суди також звернув увагу, що зміна ні Цивільний кодекс РФ, ні Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» не вимагають для збереження сили договору про іпотеку внесення до нього змін, що стосуються опису предмета іпотеки його оцінки та реєстрації цих змін.
Окремо слід розглянути питання про зміну об'єкта незавершеного об'єкта як особливого виду нерухомості. Дана проблема вперше була освячена в 2005 році в Додаток до інформаційного листа Президії ВАС від 28.01.2005 №90. У п.1 даного огляду вказувалося на судовий розгляд, в якому позивач попросив суд звернути стягнення на предмет застави, а саме на об'єкт незавершеного будівництва, який до моменту судового розгляду був добудований ...
