ність отримання доходів від об'єкта оцінки в майбутньому (ризиків), та іншої інформації.
Оцінювач при проведенні оцінки зобов'язаний використовувати (або обґрунтувати відмову від використання) витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки. Оцінювач має право самостійно визначати в рамках кожного з підходів до оцінки конкретні методи оцінки.
Оцінювач на основі отриманих в рамках кожного з підходів до оцінки результатів визначає підсумкову величину вартості об'єкта оцінки.
Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки повинна бути виражена в рублях у вигляді єдиної величини, якщо в договорі про оцінку не передбачено інше.
Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті про оцінку, складеному в порядку і на підставі вимог, встановлених Федеральним законом Про оціночної діяльності в Російській Федерації raquo ;, стандартами оцінки та нормативними актами з оціночної діяльності уповноваженого органу з контролю за здійсненням оціночної діяльності в Російській Федерації, може бути визнана рекомендованої для цілей здійснення операції з об'єктом оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати здійснення операції з об'єктом оцінки або дати подання публічної оферти пройшло не більше 6 місяців.
2.3 Застосування витратного, дохідного та порівняльного підходів до оцінки
При застосуванні витратного методу слід пам'ятати, що отримана на його основі вартість є базисом ринкової вартості доходопріносящіх об'єкта. Наприклад, ринкова вартість комплексу автозаправної станції буде значно більше витрат на будівництво, а вартість готелю, розташованої в невдалому місці (на околиці міста), буде менше, ніж вартість, визначена витратним методом.
Практика показує, що найбільші проблеми при використанні витратного підходу виникають у зв'язку з оцінкою ринкової вартості землі. Найбільш достовірним методом оцінки землі з позицій західної теорії є метод порівняльного аналізу порівнянних продажів. Використання цього методу в російських умовах практично неможливо через невизначеність російського законодавства про землю та непрозорості інформації про угоди з купівлі або продажу земельних ділянок.
Витратний підхід, використовуваний для оцінки нерухомості, заснований на припущенні, що витрати, необхідні для створення оцінюваного об'єкта в його існуючому стані або відтворення його споживчих властивостей, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.
Однак тут необхідно розуміння відмінності між відновною вартістю (вартістю відтворення) об'єкта і вартістю заміщення.
Відновлювальна вартість (вартість відтворення) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта з використанням таких же архітектурно-планувальних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів і з тим же якістю будівельно-монтажних робіт. При визначенні відновної вартості відтворюються той же функціональний знос об'єкту і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які є у оцінюваного об'єкта.
Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну і планування.
Кордон між відновною вартістю об'єкта та вартістю його заміщення завжди умовна, і оцінювачу в кожному конкретному випадку доводиться вирішувати проблему вибору того чи іншого виду вартісної оцінки залежно від умов застосування витратного підходу.
Згідно зі стандартами Російського товариства оцінювачів (СТО РОО 21-01-95) при оцінці витратним підходом необхідно визначити: ринкову вартість ділянки землі; вартість відновлення об'єкта або його заміщення; величину накопиченого зносу об'єкта; ринкову вартість нерухомості витратним методом як суми вартості ділянки землі і відновної вартості об'єкта за мінусом накопиченого зносу.
У російських умовах об'єктом оцінки є не повне (абсолютне) право власності на земельну ділянку, а лише право користування на правах оренди. Теорія оцінки вартості земельної ділянки виділяє тут п'ять основних методів визначення вартості: капіталізація земельної ренти (дохідний підхід); метод співвіднесення (перенесення); метод розвитку (освоєння); техніка залишку для землі; метод прямого порівняльного аналізу продажів. Визначення вартості земельної ділянки методом капіталізації земельної ренти полягає в капіталізації доходів, отриманих за рахунок орендних платежів. У Росії мало поширена практика здачі в оренду приватних землеволодінь, орендуються головним чином державні та муніципальні земельні ділянки. При цьому нормативна ціна землі неадекватна її рин...
