кової вартості.
Самим надійним з усіх вищевказаних методів у світовій практиці прийнято вважати метод прямого порівняльного аналізу продажів. Розрахунок методом порівняльного аналізу продажів полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу аналогічних земельних ділянок, порівнянні їх з оцінюваним і внесення відповідних поправок на відмінності, які є між порівнянними ділянками і оцінюваним. У результаті спочатку встановлюється продажна ціна кожного порівнянного ділянки, як якби він мав ті ж характеристики, що й оцінюваний ділянку, а потім визначається середньозважена вартість оцінюваного земельної ділянки.
Наступним етапом застосування витратного підходу є визначення відновної вартості об'єкта або вартості заміщення. Існують чотири способи розрахунку відновної вартості або вартості заміщення.
Метод кількісного аналізу полягає в складанні кошторисів витрат на всі види робіт, необхідних для будівництва окремих конструктивних елементів об'єкта і об'єкта в цілому: витрати праці, матеріалів, засобів механізації робіт. До цих витрат необхідно додати накладні витрати і прибуток забудовника, а також витрати з проектування, будівництва, придбання та монтажу обладнання, необхідні для відтворення оцінюваних поліпшень.
Кількісний аналіз найбільш точний, але і найбільш трудомісткий. Для його застосування потрібні висока кваліфікація оцінювача і великий досвід у складанні будівельних кошторисів.
Поелементний спосіб розрахунку являє собою модифікацію кількісного методу, але він набагато менш трудомісткий, оскільки заснований на використанні не одиничних, а укрупнених кошторисних норм і розцінок. В якості одиниць виміру вартості беруть найбільш характерні показники конструктивних елементів (1 куб.м цегляної кладки, 1 кв.м покрівельних покриттів і т.п.).
Метод порівняльної одиниці заснований на порівнянні вартості одиниці споживчих властивостей оцінюваного об'єкта з вартістю аналогічної одиниці виміру подібного типового споруди. Суть методу полягає в тому, що для оцінюваного об'єкта підбирають об'єкт-аналог, схожий з оцінюваним по конструкційним характеристикам, що використовуються, і технології виготовлення. Потім вартість одиниці виміру об'єкта-аналога (1 куб.м, 1 кв.м та ін.) Множиться на число одиниць оцінюваного об'єкта.
Це найбільш простий спосіб оцінки об'єкта нерухомості і широко застосовується оцінювачами, особливо при проведенні переоцінки основних фондів підприємств.
Індексний спосіб полягає у визначенні відновної вартості оцінюваного об'єкта шляхом множення балансової вартості на відповідний індекс переоцінки. Індекси для переоцінки основних фондів затверджуються Держкомстатом РФ і періодично публікуються в пресі.
Визначення накопиченого зносу є заключним етапом витратного підходу.
При витратному підході визначення зносу використовується для того, щоб врахувати відмінності в характеристиках нового об'єкта і реально оцінюваного об'єкта нерухомості. Облік зносу об'єкта - це свого роду коректування вартості знову відтвореного будівлі для визначення вартості оцінюваного об'єкта.
У залежності від факторів зниження вартості нерухомості знос підрозділяється на фізичний, функціональний і зовнішній (економічний).
Фізичний знос відображає зміни фізичних властивостей об'єкта нерухомості з часом (наприклад, дефекти конструктивних елементів). Фізичний знос буває двох типів: перший виникає під впливом експлуатаційних факторів, другий - під впливом природних і природних факторів.
Існують чотири основні методи розрахунку фізичного зносу: експертний (найточніший, але і найбільш трудомісткий, розраховується на основі створення дефектної відомості і визначення відсотків зносу всіх конструктивних елементів будівлі або споруди); нормативний (або бухгалтерський); вартісної і метод розрахунку терміну життя будівлі.
Функціональний знос - це втрата у вартості, викликана тим, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам: з точки зору його функціональної корисності, по архітектурно-естетичним, об'ємно-планувальних, конструктивних рішень, впорядкованості, безпеки, комфортності і іншим функціональним характеристикам. Якщо додатково одержана вартість перевищує витрати на відновлення, то функціональний знос усувний. Елементом усувного функціонального зносу можна вважати відсутність каміна, витрати на установку якого перекриваються збільшенням прибутковості та ринкової вартості нерухомості. Величина усувного зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент його оцінки з оновленими елементами і його ж вартістю на дату оцінки без оновлених елементів. До непереборних функціональному зносу відноситься зменшення вартості через фактори, пов'язаних як з...
