ня 1990 № 1072.
Щотижневий журнал «Нерухомість і ремонт».
Розділ 9. Визначення ринкової вартості
.1 Аналіз і вибір використовуваних підходів і методів
Витратний підхід. Витратний підхід ґрунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ньому об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками об'єкту оцінки.
При реалізації витратного підходу в даній оцінці Оцінювач використовував Метод порівняльної одиниці. Метод заснований на визначення базової вартості аналога, взятого в якості орієнтира «типового» об'єкта, інформація по аналогам представлена ??в Збірниках укрупненої відновної вартості. Потім вносяться поправки на особливості оцінюваного об'єкта, наприклад:
поправка на величину інших і непередбачених витрат у загальній вартості будівлі;
поправка, що враховує рівень цін у будівництві в регіоні;
поправка на невідповідність температурно-кліматичних умов, що впливають на витрати по огороджувальних конструкцій і по системам опалення (кліматичні поправки);
об'ємно-планувальні поправки.
Для визначення вартості в рамках витратного підходу отримана сума витрат на заміщення об'єкта оцінки зменшується на накопичений знос.
Порівняльний підхід. Підхід до оцінки, з точки зору порівняння продажів, грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю і корисності об'єкт.
Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу. Якщо така нерухомість на ринку продажів відсутня, метод порівняння продажів не застосуємо. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі. Тому при застосуванні методу порівняння продажів необхідні достовірність та повнота інформації.
Аналіз ринку комерційної нерухомості, проведений на основі інформації, розміщеної на Інтернет - сайтах агентств нерухомості, а також опублікованої в Красноярському спеціалізованому журналі з нерухомості «Нерухомість-Інфо», щотижневому журналі «Нерухомість Красноярья», газетах « Нова житлоплощу »і« Нові часи », виявив кілька об'єктів-аналогів, з порівнянними економічними, матеріальними, технічними та іншими характеристиками з об'єктом оцінки, в силу чого метод порівняння продажів в даній оцінці представляється досить надійним.
Дохідний підхід. Дохідний підхід являє собою процедуру оцінки вартості, виходячи з принципу, що вартість нерухомості безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе дана нерухомість. Зміна всіх майбутніх доходів може бути здійснено або за допомогою методу прямої капіталізації, або за допомогою методу дисконтованого грошового потоку. Метод прямої капіталізації найбільш застосовний до об'єктів, що приносить дохід, зі стабільними передбачуваними сумами доходів і витрат. Метод дисконтування грошових надходжень більш застосовний до об'єктів, що мають нестабільні потоки доходів і витрат.
У даному випадку при розрахунку дохідним підходом використовувався метод капіталізації доходу, тому передбачається, що об'єкт нерухомості завжди можливо здавати в оренду за середньоринковою ставкою, що забезпечить стабільні і передбачувані суми доходів.
.2 Визначення вартості об'єкта оцінки
.2.1 Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки витратним підходом
Основні кроки при застосуванні витратного підходу до визначення вартості нерухомості:
. визначити вартість земельної ділянки в припущенні, що він не забудований;
. визначити повну вартість відтворення або заміщення поліпшень (будівель, споруд, об'єктів благоустрою), що знаходяться на об'єкті;
. визначити додаткові витрати, необхідні для того, щоб довести об'єкт оцінки до стану ринкових вимог і рівня завантаження приміщень;
. визначити величину накопиченого зносу;
. визначити вартість відтворення або заміщення поліпшень;
. до отриманої величині вартості відтворення або заміщення поліпшень додати вартість земельної ділянки.
Загальна формула витратного підходу має вигляд:
<...
