рати є додатковими витратами понад вартість будівництва по об'єкту оцінки, необхідними для його нормального функціонування за термін експозиції. Непрямі витрати можна розрахувати методом прямого розрахунку, порівняльним методом, експертним методом та ін.
Прибуток підприємця (інвестора) - це величина винагороди, яку інвестор очікує отримати у вигляді премії за використання свого капіталу і ризики, пов'язані з інвестуванням. Основою для розрахунку прибутку підприємця по об'єкту оцінки може бути вартість відновлення (заміщення). Норма прибутку визначається одним з методів: експертних оцінок, виділення, індексу прибутковості та ін.
Зовнішнє подорожчання визначається як збільшення вартості об'єкта нерухомості, викликане позитивним впливом зовнішніх факторів на об'єкт нерухомості. До таких факторів належать економічні чинники, сприятливе зміна екологічної ситуації, законодавства, розвинена інфраструктура та інше. Для визначення зовнішнього подорожчання можуть застосовуватися методи капіталізації доходу, порівняльного аналізу продажів.
При визначенні зносу використовуються наступні методи: нормативного зносу; середньозваженого зносу; економічного життя; розбивки; ринкової вибірки. Метод нормативного зносу дозволяє визначити фізичний знос поліпшення як відношення фактичного строку служби до нормативного терміну служби. Метод середньозваженого зносу заснований на визначенні фізичного зносу за технічним станом конструктивних елементів на дату огляду з урахуванням їх питомої ваги у вартості об'єкта оцінки в цілому. Відсоток зносу конструктивних елементів об'єкта оцінки визначається шляхом порівняння ознак фізичного зносу, виявлених в результаті візуального обстеження, з встановленими в законодавчому порядку значеннями цих ознак.
Визначення вартості підприємства (V) витратним методом полягає в розрахунку різниці між сумою всіх активів і його зобов'язаннями, відображених у бухгалтерському балансі, як правило, станом на перше число місяця, на яке проводиться оцінка, за формулою
=А - О (2.5),
де А - активи підприємства, д.е.;
О - зобов'язання підприємства, Д.Є. [2.13]
У рамках витратного методу оцінки підприємства можуть використовуватися такі методи розрахунку вартості: накопичення активів; скоригованої балансової вартості; ліквідаційної вартості.
Оцінка вартості об'єкта нерухомості дохідним методом проводиться наступними методами розрахунку вартості: прямої капіталізації; капіталізації за нормою віддачі (метод дисконтування грошових потоків); валовий ренти (валового мультиплікатора); залишку.
Визначення вартості об'єкта нерухомості (методом капіталізації за нормою віддачі (дисконтування грошових потоків) здійснюється за формулою
(2.6),
де V - вартість об'єкта нерухомості; t - річний чистий операційний дохід по об'єкту нерухомості в році t; t - норма дисконтування в році t; n - норма дисконтування в році n; n - реверсія в році n; - розрахунковий період від 1 до n; - термін прогнозу.
Розрахунок річного чистого операційного доходу здійснюється у вигляді реконструйованого звіту про доходи в наступній послідовності:
визначається річний потенційний валовий дохід;
визначаються річні втрати орендної плати;
визначається річний дійсний валовий дохід;
визначаються річні операційні витрати;
визначається річний чистий операційний дохід;
визначається коефіцієнт (мультиплікатор) операційних витрат і коефіцієнт (мультиплікатор) чистого операційного доходу.
При розрахунку вартості об'єкта нерухомості методом капіталізації за нормою віддачі шляхом дисконтування кожного майбутнього доходу, визначення норми дисконтування проводиться методами кумулятивного побудови; порівняння альтернативних інвестицій; виділення; моніторингу та ін.
Метод кумулятивного побудови заснований на передумові про те, що норма дисконтування (r) є функцією ризику і визначається як сума безризикової норми і премії за ризик за формулою
=rf + r 1 + r 2 + r 3 + r 4 (2.7),
де rf - безризикова норма; 1, r 2, r 3, r 4 - премії за ризики, враховують такі види ризику при інвестиціях в об'єкти нерухомості: ризик ринку нерухомості (r 1), ризик низької ліквідності (r 2), ризик управління об'єктом нерухомості (r 3), фінансовий ризик (r 4) [2.13].
Оцінка вартості підприємства дохідним методом проводиться методом капіталізації за нормою віддачі (дисконтуванням грошових потоків) і методом прямої капіталізації.
