"justify"> Метод капіталізації за нормою віддачі (дисконтування грошових потоків) застосовується, коли передбачається зміна майбутніх доходів і їх зміна протягом певного прогнозного періоду.
Метод прямої капіталізації застосовується за умови, що в ретроспективному періоді і при складанні прогнозу рівень доходу постійний або зі стабільними темпами зростання. Метод прямої капіталізації припускає, що підприємство (бізнес) має здатність створювати дохід (прибуток) в майбутньому протягом необмеженого періоду часу.
В якості грошового потоку в цих методах можуть виступати грошовий потік для власного капіталу, безборговій грошовий потік, фактичні або потенційні дивіденди (як правило, для привілейованих акцій), чистий прибуток, прибуток до сплати податків (прибуток до оподаткуванню), прибуток до сплати податків плюс амортизація за основними засобами та нематеріальними активами.
Залежно від перспектив розвитку підприємства в залишковий період використовують такі методи розрахунку його вартості: накопичення активів, ліквідаційної вартості, передбачуваного продажу, модель Гордона.
Порівняльний метод (метод порівняльного аналізу продажів) являє собою сукупність методів розрахунку вартості об'єкта нерухомості, заснованих на інформації про ринкові ціни об'єктів-аналогів з подальшим коректуванням їх вартості за елементами порівняння. Під ринковими цінами об'єктів-аналогів розуміються ціни угод, ціни пропозиції або попиту по об'єктах нерухомості в залежності від наявної інформації [2.10].
Розрахунок вартості методом порівняльного аналізу продажів здійснюється в наступній послідовності:
дослідження ринку;
аналіз і відбір інформації по об'єктах-аналогах;
визначення одиниць порівняння;
порівняння об'єкта оцінки з об'єктами-аналогами;
вибір елементів порівняння;
розрахунок коригувань за елементами порівняння;
коректування цін об'єктів-аналогів;
приведення вартості об'єктів-аналогів до однієї вартості або до діапазону вартості об'єкта оцінки.
При застосуванні порівняльного методу можуть бути використані кількісні та якісні методи проведення коригувань, на основі яких може розраховуватися вартість об'єкта оцінки.
До таких методів відноситься метод статистичного аналізу заснований на розрахунку коригувань за елементами порівняння з використанням математичного апарату статистики, у тому числі кореляційно-регресійного аналізу. Кореляційно-регресійний аналіз дозволяє визначити рівняння, що відображає залежність між ціною (вартістю) об'єкта нерухомості і визначальними її чинниками. За отриманими результатами можна оцінити ступінь залежності факторних ознак (місце розташування, якість обробки, конструктивні особливості і т.д.) і результативної ознаки (ціна, вартість), а в разі необхідності спрогнозувати їх нові значення. Визначення величини коригування або вартості об'єкта оцінки може здійснюватися за допомогою функції - тенденція табличного процесора Microsoft Excel.
Порівняльний метод при визначенні вартості підприємства заснований на даних про здійснені угоди, попиті або пропозиціях про продаж об'єктів-аналогів. Основними критеріями відбору об'єктів-аналогів можуть бути:
галузеве подібність, в тому числі рівень диверсифікації виробництва, характер взаємозамінності вироблюваних продуктів і залежність від одних і тих же економічних чинників;
порівнянність підприємства по потужності і технології виробництва;
рівень виробничого, фінансового та інших ризиків;
якість управління (віковий склад, рівень освіти, стаж роботи за фахом і зарплата та ін.);
схожість за структурою бухгалтерського балансу, в тому числі відношення оборотних активів до короткострокових зобов'язань [2.13].
Результуюча оціночна вартість розраховується шляхом множення величини цінового мультиплікатора по вибраній базі на відповідну базу об'єкта оцінки (об'єкта-аналога).
Відповідно до Інструкції № 70 зміст та обсяг проведеного аналізу визначаються оцінювачем в залежності від особливостей об'єкта оцінки. Вибір застосовуваного методу розрахунку вартості в рамках того чи іншого методу оцінки зумовлений вимогами СТБ 52.0.01, СТБ 52.1.01, видом обумовленої вартості, особливостями об'єкта оцінки, завданням на оцінку та умов договору.
При визначенні вартості ринковим методом оцінки в обов'язковому порядку проводиться обгрунтування підсумкової вартості. У разі застосування неякких методів підсумкова вартість об'єкта оцінки визначається шляхом присвоєння кожн...
