у Центральним банком РФ по міжбанківських депозитах у твердій валюті.
Поправки на можливі ризики необхідні, оскільки вкладення в земельні ділянки мають певний ризик. При цьому дотримується правило: чим більше ризик, тим вище повинна бути поправка коефіцієнта капіталізації.
Поправка коефіцієнта капіталізації на ризик ліквідності на земельному ринку не менше 5-7% виникає в результаті можливих втрат при реалізації земельної ділянки.
Регіональний ризик вкладення коштів у земельну власність залежить від соціально-економічних особливостей конкретного району. Його мінімальний розмір 3-5%.
Четвертий підхід заснований на методі ринкової вичавки, або аналізі порівняльних продажів. Даний метод не вимагає складних фінансових розрахунків або експертних оцінок, але неможливий без достовірної інформації про порівнянних продажах земельних ділянок.
Коефіцієнт капіталізації визначається шляхом ділення величини земельної ренти (доходу) за аналогічним земельним ділянкам на ціну їх продажу.
Суть методу полягає в порівнянні оцінюваного земельної ділянки з аналогами, враховуючи, що у схожих об'єктів нерухомості ставки капіталізації однакові або близькі. Головне - підібрати ділянки (об'єкти) - аналоги за ознаками подібності. При більшої схожості ділянок порівняння з оцінюваним можна не робити істотних коригувань показників.
. 5 Метод залишку
У загальному випадку метод залишку грунтується на принципі залишкової продуктивності і НЕІ і дозволяє визначити вартість різних складових дохідної нерухомості - фізичних, правових і фінансових інтересів. Суть методу полягає в капіталізації чистого операційного доходу, що відноситься до однієї з сопоставляющих, коли вартість інших компонентів (інтересів) відома.
При застосуванні методу залишку для землі повинні бути відомі []:
- вартість будівель і споруд;
- чистий операційний дохід, принесений землею, будівлями і спорудами;
- коефіцієнти капіталізації для землі, будівель та сооруженій.22
При цьому забудовані земельні ділянки слід розглядати і оцінювати як умовно вільні при їх найбільш ефективному використанні. Ринкова вартість земельної ділянки визначається за формулою:
(3)
де СЗ - вартість землі
ЧОД - чистий операційний дохід від єдиного об'єкта нерухомості;
Су - ринкова вартість поліпшень;
Ку - коефіцієнт капіталізації доходів від поліпшень;
Кз - коефіцієнт капіталізації доходів від землі.
Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд можна взяти з таблиці шести функцій складного відсотка (графа Внесок на амортизацію грошової одиниці) або розрахувати за формулою:
де R возм - коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу; зем - коефіцієнт капіталізації для землі. Капіталізація в цьому випадку проводиться тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, оскільки вважається, що земля не зношується.
Метод залишку передбачає наступну послідовність дій:
- розрахунок вартості відтворення або заміщення поліпшень, відповідних найбільш ефективному використанню оцінюваного земельної ділянки;
- розрахунок чистого операційного доходу від єдиного об'єкта нерухомості за певний період часу на основі ринкових ставок орендної плати;
- розрахунок чистого операційного доходу, що припадає на поліпшення, за певний період часу як твори вартості відтворення або заміщення поліпшень на відповідний коефіцієнт капіталізації доходів від поліпшень;
- розрахунок величини земельної ренти як різниці чистого операційного доходу від єдиного об'єкта нерухомості за певний період часу і чистого операційного доходу, що припадає на поліпшення за відповідний період часу;
- розрахунок ринкової вартості земельної ділянки шляхом капіталізації земельної ренти.
Чистий операційний дохід дорівнює різниці дійсного валового доходу та операційних витрат. При цьому з дійсного валового доходу віднімаються тільки ті операційні витрати, які, як правило, несе орендодавець.
Дійсний валовий дохід дорівнює різниці потенційного валового доходу і втрат від простою приміщень і втрат від неплатежів за оренду.
Потенційний валовий дохід дорівнює прибутку, який можна отримати від здачі всій площі єдиного об'єкта нерухомості в оренду за відсутності втрат від невиплат орендної плати. При оцінці земельної ділянки орендні ставки за користування єдиним об'єктом нерухомості розраховуються на базі ринкових ставок о...
