заційно-економічна основа системи іпотечного житлового кредитування, функціонуючої по даній моделі, включає в себе іпотечні продукти, а також етапи кредитування.
Іпотечні продукти
У США житлова нерухомість зазвичай є найбільш великою інвестицією, яку роблять люди за все своє життя. Вона обходиться в середньому в два з половиною річних доходу покупця. Оскільки розмір кредиту великий, він повинен виплачуватися протягом тривалого періоду часу - 20 або 30 років. p> Найбільш поширеним типом іпотечного кредиту в США є 30-річний іпотечний кредит з фіксованою процентною ставкою. Такий кредит являє собою позику, яка погашається (амортизується) в протягом 30 років за фіксованою процентною ставкою.
Амортизація - поступове зменшення іпотечного боргу шляхом регулярних платежів (щомісячно, щоквартально або за півроку), розрахованих таким чином, щоб покривати своєчасну виплату відсотків, а також частину основної суми боргу з тим, щоб до настання строку погашення кредиту він був виплачений повністю.
Проте в США в розпорядженні позичальників є і інші типи іпотечних кредитів, включаючи:
- 15 - і 20-річні іпотечні кредити з фіксованою процентною ставкою;
- безліч іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, тобто іпотечних кредитів, для яких процентна ставка періодично змінюється;
- різновид іпотечних кредитів зі змінною ставкою, званих іпотечними кредитами з негативною амортизацією.
Іпотечний кредит з негативною амортизацією збільшується в розмірі деякий час, оскільки позичальник виплачує процентну ставку, яка нижча ставки, узгодженої в іпотечному договорі, і не виплачує основну суму боргу, при цьому заборгованість за відсотками щомісячно додається до балансу кредиту.
Іпотечні продукти вторинного ринку в США - облігації "Фенні Мей", забезпечені заставами (MBS - mortgage backed securities), привертають увагу самих різних інвесторів, так як можуть відповідати індивідуальним потребам. "Фенні Мей" постійно розробляє нові види облігацій, що дає інвесторам різноманітність інвестиційних можливостей.
"Фенні Мей" має дуже гнучку структуру пропозиції паперів, які різняться за термінами і типами процентних ставок (Додаток 2). p> Розглянемо основні види заставних.
Довгострокові MBS з фіксованою ставкою - самі ліквідні та ходові - забезпечені односімейним заставними зі стандартним терміном викупу від 15 до 30 років, більшість з них є 30-річними. Середньострокові MBS з фіксованою ставкою забезпечені односімейним заставними зі стандартним строком викупу від 7 до 20 років і кредитами з початковими термінами погашення від 84 до 240 місяців. Зростаючі MBS забезпечені пулами зростаючих іпотек. Вони амортизуються за 30-річної шкалою, маючи максимальний термін від 7 до 10 років, в кінці якого позичальник повинен виплатити решту суми. Хоча зростаючі іпотеки надають позичальникам можливість рефінансування в кінці терміну, "Фенні Мей" гарантує інвесторам повний платіж основної с...
