p align="justify"> Отже, відновна вартість сараю дорівнює 358905,28 грн.
Визначимо залишкову вартість.
Нормативний термін служби виробничої будівлі з аналогічними характеристиками тамбура згідно «Середнім нормативними термінами служби основних фондів установ і організацій, які перебувають на державному обліку» (станом на 1 січня 1973 р.) становить 80 років.
Оцінюване будівля була побудована в 1958 році, таким чином, станом на момент оцінки (20.05.12) хронологічний вік будівлі складає 54 роки.
Підставивши значення у формулу 5.6, одержимо:
ФИ=(54/80) * 100%=62,5%
Тоді Кф=1 - 0,625=0,375.
Залишкова вартість - 358905,28 * 0,375=134589,48 грн.
Таким чином, залишкова вартість усіх будівель на земельній ділянці становить 267984,93 +49914,18 +5019,79 +134589,48=457508,38 грн.
5.3 Розрахунок ставки капіталізації
Ставку капіталізації для земельних поліпшень розрахуємо методом екстракції. Даний метод базується на аналізі зібраних на ринку даних про співвідношення орендної плати до ціни продажу земельних ділянок.
Ставка капіталізації (Rb) розраховується як частина річного чистого доходу (Ibа) в ціні продажу подібної земельної ділянки:
(5.7)
де - ціна продажу подібної земельної ділянки (земельної ділянки-аналога) за ринкових умов;
Кзагр - коефіцієнт завантаження
(5.8)
Тн - кількість місяців для пошуку орендаря.
За результатами аналізу ринку нерухомості було встановлено, що середній термін пошуку орендарів дорівнює 2 місяці, тоді Кзагр=0,83.
Дохід від ділянки аналога розрахуємо на підставі даних про оренду комерційних приміщень, за формулою:
(5.9)
Де - площа офісів, торгових залів, складських і допоміжних приміщень у всьому будинку, м2
- середня ставка орендної плати для офісів, торгових залів, складських і допоміжних приміщень за м2 (за даними аналізу ринку нерухомості)
Ціну продажу земельної ділянки аналога розрахуємо, аналогічно доходу, за формулою:
(5.10)
Де - ціна продажу 1м2 для офісів, торгових залів, складських і допоміжних приміщень.
Вихідні дані для розрахунку доходу і ціни продажу взяті з аналізу ринку нерухомості (табл 4.3 - 4.9) і наведені в таблиці 5.1. Орендна ставка котельні та тамбура взята як для складських приміщень.
Таблиця 5.7 - Вихідні дані для розрахунку доходу
Тип помещеніяПлощадь, м2Доля в загальній площі,% Орендна ставка, грн/м2Цена, грн/м2Офіс29, 18,0320932,14 виробничі приміщення (цех)99,627,48437583,35магазин21,75,991453263,18Склад144,739,9224,8728,18Вспомогательные помещенія67, 418,59
Підставивши всі дані у формулу 5.7, одержимо ставку капіталізації земельних поліпшень Rb=13,12%
=13,12%
Ставку капіталізації для землі (RL) знайдемо за формулою:
(5.11)
Де n - типовий термін фізичного життя будівлі (80 років)
Отже RL=11,87%
Ставку капіталізації для всього забудованої земельної ділянки визначимо за формулою:
RO=RL? L + RB? B (5.12)
де RL - ставк...
