а капіталізації для землі;
L - частина землі в загальній вартості нерухомості;
RB - ставка капіталізації для земельних поліпшень;
B - частина земельних поліпшень у загальній вартості нерухомості.
Частина землі у вартості нерухомості була визначена із застосуванням таблиці ситуаційних класів. Згідно документації, наданої для оцінки об'єкта, зональний коефіцієнт КМ2 дорівнює 1,1. Частина землі в загальній вартості об'єкта нерухомості з таким коефіцієнтом становить, для коефіцієнта, тоді частина земельних поліпшень дорівнює.
Підставимо отримані значення у формулу 12 і отримаємо RO=(11,87 * 0, +13,12 * 0,) =%
5.4 Визначення чистого операційного доходу з ділянки
Чистий операційний дохід від земельних поліпшень (Io=ЧОД) знайдемо як різницю між дійсним валовим доходом (ДВД) і операційними витратами (ОЗ), які складатимуться з витрат на оплату орендної плати.
Дійсний валовий дохід розраховується в свою чергу як потенційний валовий дохід (ПВД) з урахуванням завантаженості виробництва.
Знайдемо ПВД як потенційний дохід від здачі земельних поліпшень розташованих на ділянці в оренду:
ПВД=(5.13)
ПВД == 159256,56 грн
ДВД=ПВД * Кзагр (5.14)
ДВД=159256,56 * 0,83=132182,94 грн.
Для знаходження чистого операційного доходу необхідно визначити операційні витрати, які будуть представлені витратами на оплату орендної плати.
Договором оренди встановлена ??орендна плата в розмірі 6% від нормативної грошової оцінки, що відповідають положенням Глави 14 Податкового Кодексу України, в якій зазначено, що орендна плата для земельних ділянок комерційного використання може встановлюватися в межах 12% від нормативної грошової оцінки
Нормативна грошова оцінка (НДО) на с 04.02.2009 склала 632198,7 грн відповідно до довідки про нормативну грошову оцінку (Додаток Б)
Згідно пункту 289.3 статті 289 Податкового кодексу України нормативну грошову оцінку земель станом на 01.01.2012 за 2011 рік необхідно індексувати на коефіцієнт індексації, що дорівнює 1,0, і відповідно до пункту 289.2 статті 289 Кодексу розраховано виходячи з індексу споживчих цін за 2011 рік - 104,6%. За 2009 г - коефіцієнт 1,059, за 2010 - 1,0.
Проїндексировав значення НДО на 1.01.12 (Кіндекс=1.059 * 1,007=1,066) отримаємо НДО=673923,81 грн. Тоді орендна плата (А) дорівнює 40435,43 грн.
Знайдемо ЧОД=Io=132182,94 - 40435,43=91747,51 грн.
5.5 Розрахунок вартості земельної ділянки
Підставимо отримані в попередніх пунктах дані у формули для розрахунку вартості земельної ділянки методами залишку для землі і розподілу доходу (табл 5.8).
Таблиця 5.8.- Дані для розрахунку вартості ділянки
ПоказательОбозначеніеЕд. ізмЗначеніеЧістий операційний дохід Грн.91747, 51Остаточная вартість будівлі Грн.457508, 38Ставка капіталізації для землі% 11,87 Ставка капіталізації для земельних поліпшень% 13,12 Ставка капіталізації загальна%
Методом залишку для землі отримаємо:
=91747,51 / 0, - 457508,38=грн.
У розрахунку на 1м2 отримаємо оціночну вартість рівну грн.
Методом розподілу доходу:
=(91747,51-457508,38 * 0,1312) / 0,1187=267248,61 грн
У розрахунку на 1м2 отримаємо оціночну ...
