від величини їх пропозиції, але і від умови їх надання та повернення. Тому покупець об'єкта нерухомості, націлений на отримання прибутку від її використання, повинен порівняти свої витрати на покупку нерухомості і планований прибуток. Якщо куплений за 1 000 000 руб. об'єкт може давати прибуток протягом наступних 10 років по 100 000 руб. на рік, після чого повністю втратить свою вартість, то через 10 років покупець всього лише зможе повернути свої кошти. При цьому, вклавши їх в банк, він на протязі тих же 10 років отримував би відсоток за вкладом.
Будь вкладення в нерухомість неминуче пов'язані з ризиком, обумовленим багатьма факторами. Ризик залежить від стабільності суспільно-політичної та економічної ситуації. Очевидно, чим більшого ризику готовий піддати інвестор свої кошти, тим більший дохід планує він отримати від їх вкладення.
Ще один важливий момент: майбутні доходи повинні компенсувати не тільки витрачені інвестиції, а й втрати, викликані тим, що яке той час ці інвестиції не працюють.
Витратний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відновлення, або заміщення об'єкта з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності. Однак, слід враховувати, що витрати на створення об'єкта нерухомості не є еквівалентом його ринкової вартості. Тому сфера застосування витратного підходу достатня вузька і використовується за відсутності достатньої інформації, при оцінки вартості нерухомості; при страхуванні нерухомості, коли страхова сума, страховий внесок, страхове відшкодування визначаються, виходячи з витрат страхувальника; при оцінці спеціалізованих будівель (шкіл, лікарень, вокзалів, і т. д); при нарахуванні встановлених законодавством податків і зборів; в переоцінці основних фондів.
Оцінка майна витратним методом здійснюється поетапно.
Ринковий (порівняльний) підхід - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод з ними, де вартість об'єкта не може перевищувати вартості аналогічних об'єктів з ідентичними характеристиками. У своїй роботі я розгляну саме ринковий підхід, а точніше метод парних продажів, який полягає у визначенні ринкової вартості шляхом розгляду цін продажів порівнянних ділянок як ринкової вартості оцінюваного ділянки.
Цей метод, на мою думку є найбільш вдалим, але новачкові на ринку нерухомості досить складно визначити точну ціну, покладаючись на логіку і первинну інформацію, тут потрібно бути фахівцем середнього класу.
1.3.1 Метод порівняльного аналізу продажів (ринковий метод)
Суть методу порівняльного аналізу продажів полягає у визначенні вартості земельної ділянки шляхом порівняння цін недавніх продажів, порівнянних з оцінюваним ділянок після внесення коригувань, які враховують різницю між ними. Метод заснований на трьох загальноприйнятих в оціночної діяльності принципах: заміщення; вкладу; попиту та пропозиції.
Оскільки не існує двох абсолютно однакових ділянок по всіх параметрах (місце розташування, фізичні характеристики, правовий статус тощо), то необхідна відповідна коректування цін продажів порівнянних ділянок, яка може...
